路線価 (2023) 大阪府吹田市朝日町1185-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市朝日町１１８５番５外
価格時点	2023 年
駅名	吹田駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億7,500万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万268 円 1平米 47万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億7,500万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万268 円／坪 1平米 47万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地が所在する地域はＪＲ吹田駅より約１４０ｍの商業地域である。その同一需給圏は吹田市及び隣接市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は店舗付共同住宅や店舗付事務所等の賃貸経営目的の法人事業者や投資家である。ＪＲ吹田駅至近の賃貸マンション等の需要は堅調である。取引価格は立地や画地条件等が個別の取引によりまちまちであるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は北摂地域の駅前及び駅近の商業地域である。需要者の中心は最終需要者としての前記地域の事業者に加え、収益物件への需要動向を反映して不動産業者や投資家も含まれる。高度利用が可能なことから店舗兼共同住宅等の投資物件の需要が堅調で、周辺小規模店舗の賃料に新型コロナ感染症や物価上昇の影響があるものの、地価は上昇傾向で推移している。取得用途や規模が多様で取引価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯の把握がやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格が市場性を反映して実証的な価格であることから、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該地域がやや収益性の劣る近隣的な商業地であることから、収益価格低位に求められた。 (2) 比準価格については、広域にわたったが用途的類似性が高く、代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、立地条件から店舗系及び住居系の賃貸需要が共に見込める近隣地域の状況を反映し、近時の新型コロナ禍と物価上昇の影響による賃貸市場の実情を反映して試算できた。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、類似の標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	吹田駅南東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市朝日町１１８５番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	27 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域の地域要因に大きな変化はなく、今後も当面はほぼ現況のまま推移すると見られる。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。 (2)駅近くで中高層店舗ビル等が建ち並び、今後も現状のまま推移するものと予測する。新型コロナの影響が残る中で、高度利用が可能な地域として需要が堅調なことから、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 158万268 円 1平米 47万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万9,612 円 1平米 50万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 158万268円 1平米 47万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 152万760円 1平米 46万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万9,612円 1平米 50万2,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 152万760円 1平米 46万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。 (2)新型コロナ禍での行動制限の緩和と継続される超金融緩和で、需要が堅調な収益用不動産に加え、商業用不動産の需要回復が期待される。
地域要因
(1)ＪＲ吹田駅前の商業地域で、店舗等の集積度や繁華性は概ね良好で、地域性に特段の変化は見られない。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。 (2)新型コロナ禍での堅調な収益用不動産の需要動向から、高容積率を反映して地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市朝日町１１８５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,281 円／平米 119万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,410 円／平米 114万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,403 円／平米 150万8,868 円／坪
査定価格 平米 坪	47万5,000 円／平米 157万350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1016 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市朝日町１１８５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,819 円／平米 95万4,836 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,224 円／平米 100万9,071 円／坪
標準価格 平米 坪	47万6,168 円／平米 157万4,211 円／坪
査定価格 平米 坪	49万5,000 円／平米 163万6,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市朝日町１１８５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,697 円／平米 86万5,170 円／坪
推定価格 平米 坪	24万48 円／平米 79万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	44万455 円／平米 145万6,144 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市朝日町１１８５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,544 円／平米 153万2,476 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情