路線価 (2023) 大阪府吹田市豊津町14-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市豊津町１４番１０
価格時点	2023 年
駅名	江坂駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 472万7,580 円
1平米当たり	1平米 143万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9億8,000万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 677万7,300 円 1平米 205万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9億8,000万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 677万7,300 円／坪 1平米 205万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線沿線及び大阪市北部の駅前商業地域等である。需要者は、投資用不動産の取得を目的とする投資家及び投資法人のほか周辺部も含めて投資用賃貸マンションや自社ビル用地を需要する法人等である。オフィス需要や店舗需要の回復や多彩な需要に支えられ、高値の取引も見受けられ、地価は若干の上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、規模や用途・業種によりバラツキがあり把握困難である。 (2) 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線を中心とした鉄道主要駅周辺の準高度商業地域である。主な需要者は、店舗兼事務所ビルや分譲・賃貸マンション用地を探索する不動産会社をはじめとする法人等である。新型コロナ禍の打撃を受け、当初は江坂駅に近接したエリアにおける店舗ビルやホテル等の用地需要は剥落し地価は大幅な下落を示したが、現在は緩やかな回復傾向にある。取引の中心価格帯は取得目的等に左右されるため、一様には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む江坂地区の商業地は、不動産投資目的の取引に加え、賃貸マンション用地の取引や自社ビル用地の取引も併存し、多彩な需要が認められる。したがって、江坂地区の商業地の取引実態を表わす比準価格に、投資採算的な指標となる収益価格を関連づけ、同一需給圏内の標準地との均衡を踏まえ、さらに吹田市江坂地区及び淀川区の新御堂筋沿道を含む商業地の市場動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価格は、最有効使用である高層店舗兼事務所ビルの想定による収益性を反映した価格で、想定要素が介在するとはいうものの繁華性の高い商業地においては重視すべき価格である。よって、両価格ともに同等の説得力があることから、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、周辺標準地の価格との検討をも踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江坂駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	144.6 坪 (478 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ駅近接の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市豊津町１４番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江坂地区の商業地域として熟成しており、繁華性の高い商業環境が維持されるものと予測する。投資用不動産等多彩な需要により、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測するが、建築資材の高騰等の影響が懸念される。 (2)中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ駅近接の準高度商業地域として今後も従来通りの環境を維持していくものと予測される。地価水準は新型コロナ禍の需要減退期から回復傾向にあり、当分同傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 760万3,800 円 1平米 230万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 707万4,840 円 1平米 214万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 760万3,800円 1平米 230万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 647万9,760円 1平米 196万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 707万4,840円 1平米 214万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 647万9,760円 1平米 196万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数は増加傾向にあり、新型コロナ禍からの経済活動の正常化が進捗し、不動産市場は回復傾向が現れている。 (2)吹田市の人口は増加傾向にある。江坂地区商業地の地価は、新型コロナ禍の影響に伴う緊急事態宣言期における大幅下落から緩やかな回復傾向にある。
地域要因
(1)投資用不動産の多彩な需要とオフィス需要や店舗需要の回復に支えられ、地価は若干の上昇傾向にある。 (2)繁華性の高い駅前商業地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は緩やかな回復傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市豊津町１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万3,448 円／平米 540万179 円／坪
推定価格 平米 坪	165万6,316 円／平米 547万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	221万7,290 円／平米 733万361 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市豊津町１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	183万8,366 円／平米 607万7,638 円／坪
推定価格 平米 坪	191万5,577 円／平米 633万2,898 円／坪
標準価格 平米 坪	207万7,632 円／平米 686万8,651 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	55 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市豊津町１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万2,545 円／平米 344万6,654 円／坪
推定価格 平米 坪	101万3,751 円／平米 335万1,461 円／坪
標準価格 平米 坪	196万8,449 円／平米 650万7,692 円／坪
査定価格 平米 坪	217万 円／平米 717万4,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	314 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府吹田市豊津町１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	222万1,086 円／平米 734万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	231万387 円／平米 763万8,139 円／坪
標準価格 平米 坪	273万954 円／平米 902万8,534 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情