路線価 (2023) 大阪府吹田市垂水町1-561-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市垂水町１丁目５６１番１３
価格時点	2023 年
駅名	豊津駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (49 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (49 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円／坪 1平米 30万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は吹田市及び隣接市の圏域に存する駅近接の商業地域。需要者は賃貸ビル経営を目的とする不動産事業者及び飲食、物販等の店舗経営を目的とする法人及び個人事業者が中心と認められる。駅近接部の立地性良好な商業地域であり、新型コロナ禍による地価下落期待が薄れてきたこともあって、地価は緩やかな上昇に転じてきている。取引される価格は規模等によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は阪急千里線の吹田市及び隣接市の商業地域である。主たる需要者は自社ビルや店舗、飲食、サービス業等の店舗としての使用を目的とする個人や法人及び賃貸物件の取得を目論む事業者である。豊津駅前に位置し小規模店舗ビルが建ち並ぶ既成駅前商業地域として熟成している。新型コロナの影響で不動産市場は一時停滞しており、今後の動向に注目される。市場の中心価格帯は店舗の規模、業種等により異なり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は低層の店舗兼事務所の賃貸を想定して求めたが、対象地域は小規模画地が多い駅前商業地域であり、自己使用目的での取引も多いことから、収益価格は相対的にやや規範性が劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めたもので、市場実態を反映した実証的な価格であり、特に本件では類似性の高い事例を多く採用しており、相対的規範性は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を比較的多く含むため、相対的に規範性がやや劣る。従って、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊津駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	14.8 坪 (49 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市垂水町１丁目５６１番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	10 m
面積	50 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５．７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　駅前商業地域として今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中層ビル、小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域として熟成しており、現在の環境を維持するものと予測する。周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加傾向にある。土地取引件数は前年同期と比較して増加傾向にある。 (2)郊外都市として成熟しており、人口、世帯数ともに増加傾向である。新型コロナの影響は小さくなっており、商業地の地価は上昇基調にある。
地域要因
(1)駅近接部の立地性良好な商業地域で需要は回復基調にあり、地価は緩やかな上昇に転じてきている。 (2)豊津駅前の既成商業地域として成熟しており、地域要因に変動はない。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市垂水町１丁目５６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,583 円／平米 70万9,411 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,761 円／平米 74万6,366 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,417 円／平米 99万6,485 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市垂水町１丁目５６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,281 円／平米 119万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,410 円／平米 114万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,657 円／平米 117万5,802 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府吹田市垂水町１丁目５６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,396 円／平米 75万1,771 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,670 円／平米 75万9,289 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,986 円／平米 109万934 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市垂水町１丁目５６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,214 円／平米 76万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,451 円／平米 77万5,095 円／坪
標準価格 平米 坪	31万531 円／平米 102万6,615 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情