路線価 (2023) 大阪府吹田市岸部南1-336-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
価格時点	2023 年
駅名	岸辺駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万4,014 円／坪 1平米 21万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吹田市及び周辺地域における駅前及び駅に程近い商業地域である。需要者は地縁的選好性を有する中小事業者等が中心で、隣接エリアなどからの流入も考えられる。駅前という希少性を有するものの繁華性等はやや劣る面もみられ、今後、駅周辺での開発の進捗等により需要拡大の可能性を有する。なお、市場の中心価格帯については、立地条件、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、吹田市及び周辺市域の駅前商業地域と把握した。需要者の中心は、地縁を有する個人事業者等である。近隣地域は、駅前立地ではあるが繁華性は乏しく、低層階は店舗利用、上層階は住宅利用が中心である。一方で、その立地から相応の需要が認められ、地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、規模や業種によって取引価格も異なることから、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前に店舗、共同住宅等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算しており、市場性を反映しその説得力が高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われている。一方、収益価格は、商業地であるが対象地の画地規模、収益性等を考慮すると土地価格に見合う賃料収入は見込めず、低位に試算された。従って、実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岸辺駅南東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、共同住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岸辺駅北側及びその周辺地域も整備されつつある一方で、同南側は当面の間は標準的使用に大きな変化はないと予測する。周辺の取引状況等から、現時点では、地価水準は緩やかな上昇傾向にて推移すると予測する。 (2)岸辺駅南側の商業地域であり、駅北側は整備されたものの、南側については大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は微増傾向が持続。取引状況は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建築費状況、新型コロナの影響などには引き続き注意が必要。 (2)新型コロナウイルス感染症、物価変動等の影響により、景況感は安定しているとはいえないが、吹田市の住宅・不動産市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)岸辺駅周辺の整備事業に伴い当該地域の活性化が期待される。現時点では大きな影響は見られないが需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動はない。既存の駅前商業地域であり、岸辺駅周辺整備の影響が期待されるが、地価は緩やかな上昇にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,963 円／平米 81万3,154 円／坪
推定価格 平米 坪	24万709 円／平米 79万5,784 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,162 円／平米 80万588 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,021 円／平米 97万5,339 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,676 円／平米 98万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,016 円／平米 76万7,045 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	再開発事業区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,760 円／平米 71万6,609 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,844 円／平米 72万192 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,521 円／平米 66万6,228 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,396 円／平米 75万1,771 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,670 円／平米 75万9,289 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,559 円／平米 77万8,758 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1006 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市岸部南１丁目３３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,061 円／平米 53万2,468 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,506 円／平米 62万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,738 円／平米 73万9,678 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情