路線価 (2023) 大阪府吹田市津雲台1-20-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
価格時点	2023 年
駅名	南千里駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吹田市及びその周辺市を中心とした駅に程近い商業地域等である。需要者の中心は、分譲共同住宅や店舗兼賃貸マンション等としての利用を目論む不動産会社等の法人である。宿泊用途など一部の業態はやや影響を受けているものの、多様な用途の可能性があるため、駅近接の大規模土地の需要は堅調である。地価は概ね上昇傾向にて推移している。なお、市場の中心価格帯は、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏は吹田市、豊中市を含む北摂地域を中心とした駅前商業地域等と把握され、需要者の中心は、収益物件としての取得を目論む投資家やマンションデベロッパー等と判断される。駅近接性に優れる大規模画地は希少性が高く、用途の多様性から需要は底堅く地価は上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前に店舗、共同住宅等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算しており、市場性を反映しその説得力が高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、収益価格は賃料がやや低廉であることや建築費が高止まりしていること等の要因から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南千里駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1333 坪 (4407 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売、飲食店舗、公共施設が集まる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	67 m
奥行き	60 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南千里駅前の商業地域で特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、現時点では、地価水準は上昇傾向にて推移すると予測する。 (2)南千里駅に近接する、小売、飲食店舗、公共施設が集まる駅前商業地域であり、多様な用途の需要があり、今後も地価は上昇傾向にて推移していくものと把握される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 215万2,206 円 1平米 65万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 218万1,960 円 1平米 66万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 215万2,206円 1平米 65万1,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 218万1,960円 1平米 66万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は微増傾向が持続。取引状況は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建築費状況、新型コロナの影響などには引き続き注意が必要。 (2)当地域の人口は堅調に推移しており、地域経済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に回復していくとみられる。
地域要因
(1)最寄駅近接の稀少性に富む商業地域であり、地域要因の変動はみられない。堅調な需要を背景に、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)南千里駅前の商業地域であり、多様な用途での安定した需要があり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万465 円／平米 198万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,671 円／平米 200万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,734 円／平米 191万3,295 円／坪
査定価格 平米 坪	63万7,000 円／平米 210万5,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,697 円／平米 233万6,340 円／坪
推定価格 平米 坪	71万9,418 円／平米 237万8,396 円／坪
標準価格 平米 坪	61万193 円／平米 201万7,298 円／坪
査定価格 平米 坪	67万1,000 円／平米 221万8,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万825 円／平米 238万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	73万3,800 円／平米 242万5,943 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,251 円／平米 191万1,698 円／坪
査定価格 平米 坪	63万6,000 円／平米 210万2,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万788 円／平米 225万685 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,885 円／平米 212万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,748 円／平米 203万8,969 円／坪
査定価格 平米 坪	67万8,000 円／平米 224万1,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1108 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府吹田市津雲台１丁目２０番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万4,907 円／平米 199万9,823 円／坪
推定価格 平米 坪	58万4,363 円／平米 193万1,904 円／坪
標準価格 平米 坪	59万9,962 円／平米 198万3,474 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	11.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	14 m
側道方位3	北
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情