路線価 (2023) 大阪府吹田市江坂町1-22-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市江坂町１丁目２２番３外
価格時点	2023 年
駅名	江坂駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 347万1,300 円
1平米当たり	1平米 105万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	20億6,000万 円 (1429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 476万640 円 1平米 144万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	20億4,000万 円 (1429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 472万7,580 円／坪 1平米 143万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線沿線及び北大阪急行線の最寄駅徒歩圏内の準高度商業地域と判定される。需要者の中心は、賃貸マンション等の収益物件目的の投資家及びデベロッパー等である。江坂駅は都心へのアクセスに優れる外、駅徒歩圏内に複数の商業施設が配されている等、生活・交通利便性に優ることから、住居系用途に係る需要は非常に旺盛である。市場での需要の中心となる価格帯は、取得目的等が多様であり、その把握がやや困難である。 (2) 同一需給圏は地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線を中心とする駅徒歩圏の一定の繁華性を有する商業地域である。需要者の中心は、マンションデベロッパー、収益物件の開発、取得を志向する投資家等と考える。江坂駅周辺の繁華性や交通・生活利便性から、マンション適地を中心に土地への投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、立地条件や規模等により異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上適切な査定を行っており、本件のように収益性に優る土地については重視されるべき価格である。従って、本件においては、取引実態を反映した比準価格と需要者が着目する収益性に基礎を置く収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われている。一方、収益価格は、対象地の画地規模等の個別性、収益性を考慮して試算した価格であるが、市場性を十分に反映することが困難であり、やや低位に試算されたものといえる。従って、本件では実証的な比準価格の信頼性が高いものと判断し、当該比準価格を標準に、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江坂駅南東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	432.2 坪 (1429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、事務所ビルが見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市江坂町１丁目２２番３外
標準地の範囲
東	170 m
西	10 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江坂駅に近い幹線道路沿いの交通至便な立地性を有し、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域が形成されている。賃貸マンション等の収益物件用地としての需要が多く、地価は上昇している。 (2)高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が立ち並ぶ商業地域を形成している。交通利便性からマンション適地として旺盛な需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症、物価変動等の影響により、景況感は安定しているとはいえないが、吹田市の住宅・不動産市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)江坂駅勢圏の商業地域であり、繁華性等が好感されて安定的な需要が見られる地域である。足元における地価は上昇基調にある。 (2)江坂駅至近の比較的繁華性の高い商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。マンション用地としての需要も相まって、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万2,545 円／平米 344万6,654 円／坪
推定価格 平米 坪	101万3,751 円／平米 335万1,461 円／坪
標準価格 平米 坪	151万5,323 円／平米 500万9,658 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,697 円／平米 233万6,340 円／坪
推定価格 平米 坪	71万9,418 円／平米 237万8,396 円／坪
標準価格 平米 坪	143万254 円／平米 472万8,420 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万825 円／平米 238万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	73万3,800 円／平米 242万5,943 円／坪
標準価格 平米 坪	135万3,875 円／平米 447万5,911 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目２２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	183万8,366 円／平米 607万7,638 円／坪
推定価格 平米 坪	191万5,577 円／平米 633万2,898 円／坪
標準価格 平米 坪	146万5,629 円／平米 484万5,369 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	55 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情