路線価 (2023) 大阪府吹田市山田西3-195-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
価格時点	2023 年
駅名	山田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (896 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (896 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円／坪 1平米 23万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吹田市及び隣接市域に所在する幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は賃貸マンション業者、収益物件の投資家、ロードサイド店舗を展開する事業者等と推定される。新型コロナの影響による店舗需要の減退も回復傾向にあるが、駅徒歩圏内で背後には居住環境良好な住宅地が控えることから、共同住宅地としての需要も底堅い。なお、商業地の取引は個別性が強く、立地、規模、用途等により市場での価格帯には幅があり、需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は吹田市及び隣接周辺市に所在する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は賃貸店舗兼共同住宅に対する投資を目的とする個人、中小法人等である。最寄駅から徒歩圏内にあり、各種店舗が立地する府道沿いに存するため、商住両用途の底堅い需要が見込まれる。路線商業地に対する需要は弱含んだ状況が続いてきたが、近時はやや改善傾向にある。取引の中心価格帯は、土地の個別性や取得目的等に大きく左右されるため、一様には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域では収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価格は、最有効使用である中層の店舗兼共同住宅の想定による収益性を反映した価格であるが、想定要素が多く介在することから、相対的な信頼性にやや劣る。したがって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山田駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	271 坪 (896 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	60 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は府道沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の環境下で、また、地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により、依然飲食店・ホテル用地等への需要は弱含みであるが、当市の商業地の地価は江坂地区を筆頭に全般的に上昇傾向にある。 (2)吹田市の人口は増加傾向にある。江坂地区を除いた市内の商業地の地価は全般的に微増傾向にあるが、稀少性の高い駅前地域は上昇で推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内で、背後の住宅地の居住環境からも共同住宅地としての需要が根強い。店舗需要も回復傾向にあり、地価は上昇基調で推移している。 (2)府道沿いの路線商業地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は緩やかな上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,182 円／平米 68万1,638 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,455 円／平米 68万9,152 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,962 円／平米 78万6,702 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,583 円／平米 70万9,411 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,761 円／平米 74万6,366 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,413 円／平米 77万8,275 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,877 円／平米 84万5,929 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,954 円／平米 85万6,102 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,694 円／平米 80万2,346 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,644 円／平米 77万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,790 円／平米 82万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	24万377 円／平米 79万4,686 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1012 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市山田西３丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,157 円／平米 79万653 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,047 円／平米 78万3,677 円／坪
標準価格 平米 坪	23万366 円／平米 76万1,590 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情