路線価 (2023) 大阪府泉大津市助松町1-649-2の甲 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉大津市大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
価格時点	2023 年
駅名	北助松駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,343 円／坪 1平米 9万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉大津市及び隣接市町の南海本線及びＪＲ阪和線沿線の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心を占め、他からの転入者は比較的少ない。不動産市場は回復傾向にあり、地価水準は横ばい傾向の地域も見られるようになった。また、海沿いの地域では津波懸念の影響もあり、弱含みに推移している。建売住宅は総額２５００～３０００万円、中古物件については総額２０００万円以下の価格帯が需要の中心である。 (2) 同一需給圈は、泉大津市及び隣接市町における南海本線各駅勢圈を中心とする住宅地域で、特に海側の住宅地域が中心である。地元の個人住宅需要層が典型的市場参加者である。地価水準は概ね底値圏にあるが、需要が地元地縁者中心の海側の住宅地であり、依然、津波懸念も残る中、市況はやや不透明な状況にある。新築戸建住宅は敷地規模１００㎡、建物規模１００㎡程度で２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己居住用物件の取引が主である。取引事例比較法においては信頼性の高い事例を収集・選択して試算を行った。周辺地域も含め、一部に共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自用物件の取引がほとんどであり、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方、収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映するものとして理論的ではあるが、住宅地においては収益性よりも居住の快適性等に着目して取引がなされるものであり、比準価格とのこの程度の乖離は賃料の保守性等の性格を鑑みると十分許容範囲内と判断される。そこで、比準価格を中心として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北助松駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉大津市大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成している。今後も現状で推移していくものと予測される。海沿いの地域に位置しており、地価はやや弱含みで推移している。 (2)特段の価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は概ね底値圏にあるが、需要が地元地縁者中心の海側の住宅地につき引合いはやや弱く、地価は横ばいから微減傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万1,343 円 1平米 9万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉大津市においては、目立った開発等も見られず、また景気の動向を反映して地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)世界的なインフレ、終息がみえないコロナ禍、米国・欧州の利上げ等により不動産市場全般にかかる不透明性は高まっている。
地域要因
(1)価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	601 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,379 円／平米 47万4,011 円／坪
推定価格 平米 坪	14万568 円／平米 46万4,718 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,755 円／平米 31万6,566 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	604 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,887 円／平米 38万6,428 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,483 円／平米 37万5,175 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,204 円／平米 31万4,744 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,100 円／平米 32万1,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	601 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,699 円／平米 30万9,769 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,494 円／平米 30万2,479 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,275 円／平米 32万4,897 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	604 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,842 円／平米 37万3,056 円／坪
推定価格 平米 坪	11万629 円／平米 36万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,032 円／平米 31万7,482 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	604 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市助松町１丁目６４９番２の甲
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,152 円／平米 34万7,633 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,111 円／平米 34万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,289 円／平米 30万8,413 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情