土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府泉大津市寿町211-13 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 泉大津市
大阪府泉大津市寿町211番13 (泉大津)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅が多い既成住宅地域)
  • 松ノ浜駅 から 950m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万1,010
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 泉大津市大阪府泉大津市寿町211番13
価格時点 2023
駅名 松ノ浜駅 から 950m
路線価
1坪当たり 1坪 28万1,010
1平米当たり 1平米 8万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
1,200万
(112 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2023年01月03日
鑑定評価額 総額
1,200万
(112 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万3,742 円/坪
1平米 10万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉大津市における南海本線沿線の住宅地域が中心である。需要者は同一需給圏内の個人住宅需要層が中心である。値頃感等から一定の需要は見込まれ、需要は比較的堅調であり、地価はやや上昇に転じ推移している。120㎡程度の土地で概ね1100~1400万円程度が取引の中心である。土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握が困難である。

(2) 同一需給圏は、泉大津市における南海本線駅勢圏の住宅地域が中心である。地元の個人住宅需要層が典型的市場参加者である。値頃感等から一定の需要は見込まれ、地価も安定的に推移している。新築戸建住宅は敷地規模100㎡、建物規模100㎡程度で3000~3500万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、自用目的の物件の取引が中心であるため、需要者は収益性よりも居住環境を重視するものと思料される。当該地域は賃貸市場が未成熟な地域に存するため、収益還元法は適用はしない。よって、市場性に着目した比準価格を標準とし、かつ、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 後記の試算より比準価格を得た。当地域は松ノ浜駅勢圏の戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

交通
交通施設 松ノ浜駅南東方
距離 950 m
土地の状態
土地面積 33.9 坪 (112 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 泉大津市大阪府泉大津市寿町211番13
標準地の範囲
50 m
西 70 m
40 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 15 m
面積 120 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北 7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。需要は比較的堅調で地価はやや上昇の傾向にある。

(2)急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。新型コロナウイルスによる市場停滞は一過性に終わり、現今では底堅い需要が認められ、地価は安定的に推移すると予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
前年から次年への変動率 0.9 %
2022年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
前年から次年への変動率 0.9 %
2019年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さい。利便性により二極化傾向にある。

(2)泉大津市においては、値頃感から一定需要は見込まれるが、地価は利便性等に応じて二極化傾向にある。

地域要因
(1)駅徒歩圏内に位置する住宅地域であり、需要は比較的堅調。

(2)既成住宅地域として一定需要は見込まれ、地価も堅調に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)規模・形状等からして競争力は普通程度で、特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 604
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 泉大津市
地域 大阪府泉大津市寿町211番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万6,479 円/平米
41万8,140 円/坪
推定価格 平米
10万3,333 円/平米
34万1,619 円/坪
標準価格 平米
10万1,506 円/平米
33万5,579 円/坪
査定価格 平米
10万4,000 円/平米
34万3,824 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 601
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 泉大津市
地域 大阪府泉大津市寿町211番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万168 円/平米
36万4,215 円/坪
推定価格 平米
10万6,959 円/平米
35万3,606 円/坪
標準価格 平米
12万3,509 円/平米
40万8,321 円/坪
査定価格 平米
12万6,000 円/平米
41万6,556 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 601
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 泉大津市
地域 大阪府泉大津市寿町211番13
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
10万2,200 円/平米
33万7,873 円/坪
推定価格 平米
10万3,337 円/平米
34万1,632 円/坪
標準価格 平米
10万817 円/平米
33万3,301 円/坪
査定価格 平米
10万3,000 円/平米
34万518 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 604
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 泉大津市
地域 大阪府泉大津市寿町211番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
11万9,796 円/平米
39万6,046 円/坪
推定価格 平米
11万8,610 円/平米
39万2,125 円/坪
標準価格 平米
9万9,255 円/平米
32万8,137 円/坪
査定価格 平米
10万1,000 円/平米
33万3,906 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 604
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 泉大津市
地域 大阪府泉大津市寿町211番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
11万2,842 円/平米
37万3,056 円/坪
推定価格 平米
11万629 円/平米
36万5,739 円/坪
標準価格 平米
10万2,151 円/平米
33万7,711 円/坪
査定価格 平米
10万4,000 円/平米
34万3,824 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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