路線価 (2023) 大阪府泉大津市森町1-269-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉大津市大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
価格時点	2023 年
駅名	北助松駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	788万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	788万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,641 円／坪 1平米 9万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域で泉大津市を中心とする圏域。需要者は、泉大津市内に居住する一次取得者を中心に隣接市町内の居住者を含む。消費者マインドはウィズコロナ下における景気持直しの動きから改善の方向にあり、とくに選好性が高いエリアでの需要は堅調である。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地３０～４０坪で３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は南海本線沿線の概ね泉大津市並びにその周辺市の戸建住宅地で、需要者の中心層は同一需給圏に地縁性を有する一次取得者及び二次取得者層が中心で、エリア外からの需要は限定的であるが、総額として値ごろ感があり需要は安定しているため地価は概ね横ばいで推移している。中心となる新築戸建住宅の価格帯は２，５００万円から３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地と同等の敷地規模の場合、戸建住宅地として自用目的の取引が中心となっている。かつ、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、当地域の標準的な使用が戸建住宅地で、かつ画地面積が小さく、経済合理性のある建物想定が困難である。他方、取引事例については泉大津市内の南海本線沿線に存する多数の信頼性のある事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定は断念し、市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額の関連、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北助松駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉大津市大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	5 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	8 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として周辺での開発は概ね一服感がある。また地価動向については、景気の先行き不透明感は残るが、その利便性等から当面は堅調に推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は概ね横ばい若しくは若干の上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 32万3,327円 1平米 9万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 32万3,327円 1平米 9万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下における景気持直しの動きから、当市の住宅需要は改善傾向にあり、平均的な住宅地価はやや上昇に転じている。 (2)日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回復基調にあるものの、円安、物価高等不確実要素もある。地価は概ね横ばいから上昇基調である。
地域要因
(1)特に地域要因に変動はないが、その利便性等から、地価動向は市域平均と較べてやや強含みである。 (2)泉大津市の戸建住宅地の地価は、概ね横ばいで推移している。地域要因に影響を与える特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	601 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,524 円／平米 32万9,026 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,539 円／平米 32万5,770 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,892 円／平米 32万325 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	604 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,887 円／平米 38万6,428 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,483 円／平米 37万5,175 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,965 円／平米 31万3,954 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	604 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,152 円／平米 34万7,633 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,111 円／平米 34万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,475 円／平米 31万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	604 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,842 円／平米 37万3,056 円／坪
推定価格 平米 坪	11万629 円／平米 36万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,556 円／平米 32万2,520 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,500 円／平米 32万8,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	604 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市森町１丁目２６９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,479 円／平米 41万8,140 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,333 円／平米 34万1,619 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,576 円／平米 32万2,586 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,500 円／平米 32万8,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情