路線価 (2023) 大阪府泉大津市神明町90 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉大津市大阪府泉大津市神明町９０番
価格時点	2023 年
駅名	泉大津駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	898万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	898万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線にあって泉大津市とその周辺市を圏域とする中小規模住宅地域である。需要者は泉大津市及びその隣接市町村に居住する一次取得者が中心で同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏内にあって古くからの海岸寄りの住宅地域で需給は景況感の改善から概ね安定している。需要の中心となる新築戸建住宅の価格帯は、１００㎡規模で２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、概ね泉大津市及び隣接市町内に存する南海本線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。津波懸念等により海側エリアにかかる住宅需要は軟調であるが、駅徒歩圏につき地元住民等による引合いは認められ、地価も概ね堅調に推移している。土地１００㎡程度の新築住宅で総額２５００万円～３０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では自用目的の取引が中心で、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるほか、対象標準地の画地規模から投資採算性に見合った収益物件の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。なお、市場実態を反映した取引価格に基づく比準価格は市場性を反映しており、高い規範性が認められる。したがって、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉大津駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉大津市大阪府泉大津市神明町９０番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅と事業所等が混在する地域で、特に大きな変動要因もない為、概ね現状のまま推移すると予測する。津波懸念等から海側の住宅地の需要は弱いが、需給は安定しており、地価は横ばい傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は減少し高齢化は進行している。土地取引件数、新設住宅着工戸数は増加の傾向にある。地域による地価の二極化は続いている。 (2)世界的なインフレ、終息がみえないコロナ禍、米国・欧州の利上げ等により不動産市場全般にかかる不透明性は高まっている。
地域要因
(1)既成の住宅地域で、価格形成に影響を与える地域要因の変動は特段認められない。 (2)価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)価格形成要因に変動はない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	601 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市神明町９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,218 円／平米 33万4,627 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,825 円／平米 31万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,781 円／平米 32万3,264 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	601 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市神明町９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,839 円／平米 20万7,746 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,596 円／平米 30万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,454 円／平米 31万8,877 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	601 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市神明町９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,200 円／平米 33万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,337 円／平米 34万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,793 円／平米 32万6,610 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	604 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市神明町９０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,842 円／平米 37万3,056 円／坪
推定価格 平米 坪	11万629 円／平米 36万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,061 円／平米 34万7,332 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情