路線価 (2023) 大阪府泉大津市春日町101-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉大津市大阪府泉大津市春日町１０１番５
価格時点	2023 年
駅名	泉大津駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万8,450 円 1平米 9万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万7,458 円／坪 1平米 9万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は泉大津市とその周辺市の主に南海本線沿線の戸建住宅を主とする地域である。このため需要は同一需給圏に地縁性がある一次取得者及び二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。特に府道堺阪南線より海側の地域の需要は限定的で地価水準は緩やかな下落傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は新築戸建住宅で総額３，０００万円台である。 (2) 同一需給圏の範囲は南海本線沿線で、概ね泉大津市及び隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は泉大津市内の居住者であり、ここ数年大きな変化は見られない。手頃な価格帯での需要は認められるが、近年個人消費の低迷、津波懸念等により需要はやや弱含みである。土地は１０００万円～１５００万円程度、新築の戸建物件は土地１００㎡程度で総額２５００万円～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の標準的な使用が戸建住宅地であり、収益性より自用の快適性が重視される地域であることから、収益価格は低位に試算された。一方、取引事例については対象不動産と市場性を反映した泉大津市内住宅地の事例を多数収集しえた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、単価と総額の関連並びに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は低層一般住宅地が多くを占める地域で、土地価格に見合う賃料が見込めないことから、収益価格が低位に試算されたものである。よって快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉大津駅北東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	空地
構造	その他（1～6以外、及び田、畑） その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉大津市大阪府泉大津市春日町１０１番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.8 m
奥行き	14.2 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ地域で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は若干の下落傾向である。 (2)当該地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測される。地価動向は、津波懸念もあり、不動産市場を反映し、弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万8,450 円 1平米 9万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回復基調にあるものの、円安、物価高等不確実要素もある。地価は概ね横ばいから上昇基調である。 (2)景気動向は一部で改善傾向が窺えるものの、市域においては地場産業の低迷等から選別が厳しく、経済情勢は依然として不安定な状況にある。
地域要因
(1)南海本線より海側の住宅地の需要は限定的で、地価は若干の下落しているものの、下げ止まり傾向である。地域要因に影響を与える特段の変動はない。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)価格形成に影響を与える特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	604 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市春日町１０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,793 円／平米 30万6,774 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,795 円／平米 28万6,944 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,363 円／平米 30万2,046 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	601 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市春日町１０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,218 円／平米 33万4,627 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,825 円／平米 31万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,406 円／平米 30万5,494 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	601 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市春日町１０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,839 円／平米 20万7,746 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,596 円／平米 30万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,411 円／平米 30万5,511 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	604 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市春日町１０１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,726 円／平米 38万2,590 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,925 円／平米 28万7,374 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,367 円／平米 30万8,671 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情