路線価 (2023) 大阪府泉大津市田中町21-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉大津市大阪府泉大津市田中町２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	泉大津駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉大津市及び隣接市等の泉州地区一円における駅前商業地域で、特に南海本線の駅前地域が中心である。中小の各種店舗事業者が典型的市場参加者である。規模が千差万別で中心価格帯は判然とし難いが、概ね小規模な店舗を中心としており、繁華性に応じて一定の需要は見込まれる。また、新型コロナにより一過性ながら市場は停滞したが、近時では概ね回復している。 (2) 同一需給圏は泉州一円の南海本線、ＪＲ阪和線各駅前並びに幹線道路沿いの商業地域である。駅前に低層の飲食店、小売店を中心とした用途性を有している。南海本線の市内における連続立体交差事業が完了し、駅利用客を対象にした店舗需要が認められるたものの、コロナ禍の影響による経済情勢の悪化等により、経営状態の冷え込みが懸念されていたが、その影響は逓減しつつある。画地規模に差異があることから、中心価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性が重視される当地域においては規範性が認められる。但し、事業用の賃貸市場が成熟しておらず、賃料の保守性等の性格を反映して元々低廉に求められていること、賃貸用よりはむしろ自己使用が多い地域であることにも留意しなければならない。よって、比準価格を中心に、泉大津駅勢圏の売買動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある周辺の商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映した実証的な試算価格が求められた。一方の収益価格は、府道沿いには各種業態、規模の物件が混在しており、このため適切な賃料水準が把握しがたく、信頼性にやや劣る点は否めない。よってより規範性に優る比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	泉大津駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	21.2 坪 (70 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉大津市大阪府泉大津市田中町２１番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗・事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	11 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場　市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。駅前立地としての希少性から底堅い需要が見込まれ、地価も安定的に推移するものと予測される。 (2)駅前広場に店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現在の環境を維持して行くものと予測する。地価水準は概ね横這い又は若干の上昇傾向で推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉大津市においては、一定の需要は見込まれるが、地価は利便性等に応じて二極化傾向にある。 (2)景気動向は一部で改善傾向が窺えるものの、市域においては地場産業の低迷、コロナ禍など、経済情勢は依然として不安定な状況にある。
地域要因
(1)駅前商業地域として一定需要は見込まれる。 (2)駅の北西側でも飲食店等の出店も見受けられ、駅前の繁華性は高まりつつあり、地価も回復傾向にある。
個別的要因	(1)規模・形状等からして競争力は普通程度で、特段の変動要因は認められない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	611 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府泉大津市田中町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,206 円／平米 43万7,073 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,511 円／平米 42万8,163 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,412 円／平米 58万6,524 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	607 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉大津市田中町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,132 円／平米 28万1,446 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,746 円／平米 34万6,290 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,805 円／平米 51万8,397 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	601 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市田中町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,298 円／平米 73万4,917 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,817 円／平米 55万8,109 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,480 円／平米 53万7,159 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府泉大津市田中町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,857 円／平米 47万2,285 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,899 円／平米 42万2,834 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,308 円／平米 53万6,590 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情