路線価 (2023) 大阪府泉大津市東豊中町1-966-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉大津市大阪府泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
価格時点	2023 年
駅名	和泉府中駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,190万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5,190万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 南海本線、ＪＲ阪和線沿線の泉大津市並びにその周辺市の駅前商業地、路線商業地を同一需給圏とする。周辺は小売・飲食店舗、店舗兼共同住宅が多く、近接には大型店舗が存し、集客力があることから、周辺地域の店舗需要は概ね安定している。主な需要層は沿線の住宅地を背後地とする店舗を運営する企業及び個人事業者が中心である。中心となる価格帯は総額５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は泉大津市、和泉市及び周辺市町の商業地域である。需要者は不動産事業者、店舗事業者のほか、個人投資家等も考えられる。駅に近い商業地域であることから商業地需要は底堅く、地価は緩やかに上昇している。取引件数が少なく、その取引も個別事情が介在する場合が多いことから明確な価格水準把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に商業施設、店舗付賃貸アパートも存するが、自用目的の取引が中心で賃料収入を目的とした収益不動産市場が未成熟なため収益価格は低めに試算された。一方、取引事例については同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い事例を収集しえた。以上により、市場性を反映した比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参考にとどめ、単価と総額の関連並びに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は小規模店舗や店舗付共同住宅等が多く見られる駅に近い商業地域である。自己所有の物件が多いことや商業用賃貸市場の成熟の程度がやや低いことから、収集可能な賃貸事例も少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。従って、本件では、収益価格は参考に留め、市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	和泉府中駅北方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	136.4 坪 (451 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗と店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉大津市大阪府泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	23 m
面積	460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、店舗兼共同住宅が見られる駅前商業地で、近接に大規模商業施設が存し、集客性は良好であるため、店舗需要は安定的で、概ね現状のまま推移すると予測される。 (2)最寄駅に近い店舗、店舗付共同住宅が多く、近くに大規模商業施設を有する商業地域である。地域の商業地需要は底堅く、地価は回復傾向にあり、当面は現況の状況を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回復基調にあるものの、円安、物価高等不確実要素もある。地価は概ね横ばいから上昇基調である。 (2)泉大津市内の商業地需要は以前厳しいものの、コロナ禍前の水準に戻りつつある。
地域要因
(1)和泉府中駅圏の近隣商業地は大きな地域要因の変動はない。周辺は大型商業施設が存する等、需要は安定的で地価は若干の上昇傾向で推移している。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	602 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,485 円／平米 34万2,121 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,997 円／平米 37万262 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	614 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,030 円／平米 32万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	10万20 円／平米 33万666 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,087 円／平米 39万396 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,734 円／平米 40万9,065 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,273 円／平米 42万765 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,194 円／平米 38万7,443 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	601 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉大津市
地域	大阪府泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,298 円／平米 73万4,917 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,817 円／平米 55万8,109 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,770 円／平米 37万2,818 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情