路線価 (2023) 大阪府高槻市日吉台二-町122-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市日吉台二番町１２２番２
価格時点	2023 年
駅名	高槻駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,310万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,310万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円／坪 1平米 12万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線で、高槻市の丘陵地に広がる中規模戸建住宅地。主な需要者は高槻市及び周辺都市居住者である。また、分割して戸建分譲等を目的とする不動産業者による取引もみられる。近隣周辺は閑静な住宅地であるが、バス便に依存せざるを得ないため生活利便性はやや劣る。一定の需要は見込まれるので、需給動向は次第に安定している。土地は２５０㎡程度で３０００万円台前半までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は主としてＪＲ東海道本線沿線でバス利用の高槻市北部の戸建住宅地域。需要者の中心は、高槻市及びその周辺市の居住者である。近隣地域は最寄り駅との駅接近性がやや劣るものの、区画整然とした住環境の良好な住宅地域である。規模が大きい画地は総額が嵩むため分割し、取引されることも多い。需給は比較的安定し、地価は横ばいである。需要の中心となる価格帯は、土地２５０㎡程度で３，０００万円台前半が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 第１種低層住居専用地域内で戸建住宅が建ち並んでおり、収益性に馴染みがたく、専ら自用を目的として取引されているので収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、市場価値を適切に反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の中規模一般住宅が中心となる区画整然とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される第１種低層住居専用地域に存し、収益物件はほとんど見られず、自用目的の取引が支配的である。従って、本件評価では、収益価格を試算せず、取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高槻駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市日吉台二番町１２２番２
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	21 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、最寄駅からバス圏の閑静な中規模戸建住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (2)最寄駅よりバス圏で利便性はやや劣るが、住環境の良好な中規模戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高槻市の人口はＲ３年に増加したが、Ｒ４年はやや減少している。直近１年の取引件数は概ね横ばい。建築着工は四半期ごとに増減はあるが減少傾向。 (2)高槻市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は大阪府全体よりやや高く、取引件数は横ばい傾向。各種経済政策等により景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)山手のバス圏に位置する住宅地域で、やや利便性は劣る。環境条件は良好であることから、需要は回復傾向を示しており、地価は横ばで推移した。 (2)最寄駅からバス圏の区画整然とした住宅地域である。格別の変動要因はなく、需給は安定し、地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市日吉台二番町１２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,512 円／平米 43万4,779 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,454 円／平米 41万8,057 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,454 円／平米 41万8,057 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市日吉台二番町１２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,032 円／平米 42万6,580 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,274 円／平米 41万4,156 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,539 円／平米 41万8,338 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市日吉台二番町１２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,275 円／平米 41万7,465 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,597 円／平米 40万5,306 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,961 円／平米 40万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市日吉台二番町１２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,715 円／平米 38万2,554 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,569 円／平米 37万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,343 円／平米 39万4,548 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情