路線価 (2023) 大阪府高槻市真上町1-58-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市真上町１丁目５８番４外
価格時点	2023 年
駅名	高槻駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,240万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円／坪 1平米 23万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線にある高槻市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は高槻市内に居住する中高所得者層である。当該地域は最寄駅より徒歩圏内にあり、戸建住宅を中心とし、共同住宅等も見られる住宅地域を形成しており、比較的人気は高い。他の代替競争等の関係にある地域の不動産と比較して、競争力はやや優る地域である。取引の中心は、土地では２２０㎡程度で５，２００万程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線のうち、高槻市に形成される住宅地域である。需要者は、当該圏域に地縁を有するエンドユーザーが大半を占める。近隣地域は、交通利便性に優れた住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地２００㎡程度の物件で４，０００万円台前半、新築の戸建物件で６，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であるが、周辺には共同住宅も見られることから、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、収益性よりも居住の快適性を重視した住宅地域であるため、収益価格は低く求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が中心であるが、他用途も混在した地域であり、周辺に賃貸用共同住宅も散見される。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高槻駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市真上町１丁目５８番４外
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北１１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は戸建住宅を中心とし、共同住宅等の見られる徒歩圏内の住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないことから、当分は現状の住環境のまま推移するものと予測する。 (2)住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高槻市の人口は横ばい傾向で推移しており、取引価格・取引件数とも概ね横ばい傾向で推移している。コロナ禍が地価に及ぼす影響は見受けられない。 (2)高槻市の不動産需要は比較的堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど無い状況である。
地域要因
(1)ＪＲ高槻駅より徒歩圏内にある人気の高い住宅地域である。周辺には低層マンションも多く、需要は堅調である。 (2)最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、比較的閑静な住環境を有し、住宅地として一定の需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,378 円／平米 58万3,106 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,920 円／平米 57万1,674 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,262 円／平米 73万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,938 円／平米 54万8,591 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,105 円／平米 53万2,613 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,194 円／平米 75万4,409 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,479 円／平米 67万2,702 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,489 円／平米 65万9,511 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,048 円／平米 77万457 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目５８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,004 円／平米 61万8,235 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,554 円／平米 60万6,830 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,585 円／平米 75万5,702 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情