路線価 (2023) 大阪府高槻市柱本3-200-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市柱本３丁目２００番３外
価格時点	2023 年
駅名	茨木市駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に高槻市及び周辺市内の最寄り駅バス利用圏に所在する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の属性は、地域的な選好性を有する自用目的の個人が中心である。市街化調整区域内に所在するバス利用圏の住宅地需要は限定的であるため、地価は下落傾向が継続している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で２０～２５百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、高槻市を中心とした大阪府北部及び北東部の市街化調整区域内に存する住宅地域である。近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ地縁的選好性の強い地域であり、需要者は当該地域に地縁性を有する最終需要者が中心となる。最寄駅からは距離があり、かつ土地利用の制限が厳しい市街化調整区域内に存するため需給は弱含みで推移している。画地規模や市場参加者の事情が様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出すことができない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的な特性が類似する市街化調整区域及びその周辺地域に所在する取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、対象近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件の取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的であることから、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、周辺の類似地域に存する標準地価格の動向及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茨木市駅南東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	113.7 坪 (376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市柱本３丁目２００番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	23 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として、特段の変動要因もなく、現状のまま推移すると予測する。交通・接近条件等が劣る市街化調整区域内の住宅地需要は限定的であり、地価は、全般的に下落傾向が継続している。 (2)当該地域は、農家住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、周辺を含め地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。地価は、概ね下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高槻市の令和４年の人口は、やや減少し、高齢化率は上昇傾向にある。一方、取引件数は概ね横ばい、建築着工はやや減少傾向で推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している状況のなかで、一部二極化の傾向はあるものの、高槻市の住宅市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。土地需要は限定的であり、特段の変動要因もなく、地価は下落傾向が継続している。 (2)最寄駅からバス便の市街化調整区域内における農家住宅地域であり、引き続き需要は弱含みで、地価水準も下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市柱本３丁目２００番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万4,995 円／平米 24万7,933 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,885 円／平米 25万7,488 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,521 円／平米 20万3,388 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市柱本３丁目２００番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,988 円／平米 14万5,424 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,240 円／平米 14万2,951 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,156 円／平米 18万5,652 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	908 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府高槻市柱本３丁目２００番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万38 円／平米 26万4,606 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,707 円／平米 25万6,899 円／坪
標準価格 平米 坪	6万851 円／平米 20万1,173 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市柱本３丁目２００番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万435 円／平米 33万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,142 円／平米 32万7,763 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,260 円／平米 19万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情