路線価 (2023) 大阪府高槻市真上町1-46-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
価格時点	2023 年
駅名	高槻駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	7億5,900万 円 (2780 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	7億5,600万 円 (2780 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円／坪 1平米 27万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、高槻市、茨木市等を中心とする大規模画地が存する住宅地域一円である。需要者の中心は分譲マンションディベロッパー等の不動産事業者である。近隣地域は最寄駅徒歩圏内であり、住環境も比較的良好で、マンション適地として事業者の引き合いは根強い。大規模画地の規模はさまざまであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ東海道本線及び阪急各沿線沿いで、高槻市等を中心とする周辺都市の住宅地域。需要者の中心は分譲マンションディベロッパー等の不動産事業者である。近隣地域は最寄駅徒歩圏内であり、住環境も比較的良好で、マンション適地として事業者の引き合いは強い。大規模画地の取引される画地規模はさまざまであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、共同住宅適地の取引事例から直接比準して求められた市場の実態を反映した価格である。一方開発法による価格も、各種想定要素は介在するものの開発事業者の投資採算性に着目した説得力の高い価格である。したがって両試算価格の規範性は同程度と判断されるため、本件においては、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 各試算の結果、比準価格と開発法による価格が上記のとおり求められた。比準価格は類似性の高い複数の取引事例から求めた実証的な価格で、開発法による価格は開発業者の投資採算性を表す信頼性の高い価格である。いずれも同等の規範性を有すると判断されることから、宅地需給、不動産市場の動向等を総合的に勘案して比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高槻駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	840.9 坪 (2780 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅のほか店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	55 m
面積	2750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　　北１２．６ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の希少性の高い中高層共同住宅地域として、マンション開発業者の需要が強い地域である。今後もマンション等の開発を中心に緩やかながら発展的に推移していくものと予測される。 (2)駅徒歩圏内の中高層共同住宅地域として、マンション開発業者の引き合いが比較的強い地域である。地域の状況に特段の変化はなく、今後もマンション等の開発を中心に発展的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高槻市の人口は概ね横ばい、高齢化は引き続き上昇している。取引件数は概ね横ばい、建築着工はやや減少傾向となっている。 (2)高槻市内において人口は令和４年は若干の減少傾向にある。高槻市内の利便性の良い住宅地、中心商業地については未だ上昇基調にある。
地域要因
(1)駅徒歩圏内であり、マンション用地として稀少性の高い大規模画地であり需要は根強い。供給が限定的であり、地価は依然として上昇傾向である。 (2)最寄駅から比較的近くマンション用地として稀少性が高いことから需要は強い。供給が限定的であることから、地価水準は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,737 円／平米 85万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,334 円／平米 86万7,276 円／坪
標準価格 平米 坪	27万727 円／平米 89万5,023 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万734 円／平米 56万4,447 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,556 円／平米 55万7,246 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,242 円／平米 82万688 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,112 円／平米 84万94 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,145 円／平米 84万6,815 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,721 円／平米 91万1,534 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万308 円／平米 109万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	32万241 円／平米 105万8,717 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,121 円／平米 90万9,550 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1115 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府高槻市真上町１丁目４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,530 円／平米 60万138 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,653 円／平米 58万7,321 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,990 円／平米 83万3,079 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情