路線価 (2023) 大阪府高槻市高槻町84-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市高槻町８４番１６
価格時点	2023 年
駅名	高槻市駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	8,510万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円／坪 1平米 43万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の高槻市、茨木市等の最寄駅の接近性に比較的優れた繁華性の高い商業地域の圏域である。需要者の中心は、賃貸収入を目的とした事業者、個人投資家、不動産業者等である。当該地域はＪＲ高槻駅と阪急高槻市駅のほぼ中間に位置し、売り物件は出にくい状況にあるが、商業地としての希少性は高く需要は根強い。需要の中心となる価格帯は土地の規模等により大きく異なり、中心となる価格帯は見出し難い状態にある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線を中心とする高槻市、茨木市及び北摂地区の商業地域である。需要者は、上記圏域で自己使用または、賃貸経営を行う中小法人、個人等の事業者と投資家が中心である。ＪＲ高槻駅と阪急高槻市駅の間に位置し、利便性が良好で商業地としての希少性があり、事業用物件に対する需要は根強く地価は上昇基調である。需要の中心となる価格帯は土地の規模等により大きく異なるため、総額としての価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高槻市駅に近接する商業地域内に存することから、より現実的な利用方法である店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を求めたが、比準価格に比較して低位に求められた。また、収益還元法は標準的な建物を想定して価格を求めているため、全て想定であるリスクを否定できない。よって市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場の動向を適切に反映した取引事例より求められ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収益価格は収益性を反映した規範性の高い価格であるが賃料の保守的傾向を反映し低位に求められた。よって、不動産市場の動向等を総合的に勘案して比準価格を重視して標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高槻市駅北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市高槻町８４番１６
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	21 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中層店舗、事務所等が建ち並ぶ高槻市駅に近接する商業地域を形成しており、地域要因に特段の変動は見受けられないため、当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、中層の店舗事務所が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、希少性が高く需要が強い地域である反面、供給は少ない地域である。地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 149万4,312 円 1平米 45万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 149万7,618 円 1平米 45万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 149万4,312円 1平米 45万2,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 149万7,618円 1平米 45万3,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高槻市の人口は横ばい傾向で推移しており、取引価格・取引件数とも概ね横ばい傾向で推移している。コロナ禍が地価に及ぼす影響は見受けられない。 (2)高槻市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は大阪府全体よりやや高く、取引件数は横ばい傾向。各種経済政策等により景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)阪急高槻市駅とＪＲ高槻駅のほぼ中間に位置し、繁華性の高い商業地域を形成しており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)収益性の見込める阪急高槻市駅、ＪＲ高槻駅に近い利便性良好で希少な商業地であり、需要は底堅く地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市高槻町８４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
推定価格 平米 坪	31万236 円／平米 102万5,640 円／坪
標準価格 平米 坪	44万5,741 円／平米 147万3,620 円／坪
査定価格 平米 坪	44万6,000 円／平米 147万4,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	913 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府高槻市高槻町８４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,550 円／平米 102万66 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,502 円／平米 98万236 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,860 円／平米 151万379 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	909 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府高槻市高槻町８４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,033 円／平米 100万5,133 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,598 円／平米 114万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,050 円／平米 150万7,701 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	901 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府高槻市高槻町８４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,804 円／平米 88万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,836 円／平米 90万1,996 円／坪
標準価格 平米 坪	45万969 円／平米 149万904 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情