路線価 (2023) 大阪府高槻市玉川3-101-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市玉川３丁目１０１番１４
価格時点	2023 年
駅名	茨木市駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	18億 円 (14432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	18億 円 (14432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高槻市及び周辺市に存する工業地域一帯である。需要者は、物流事業者を中心に、機関投資家等が考えられる。ネット通販等が好調であり、工業系用途の需要は比較的安定している。地価は概ね上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、大阪府内陸部、北摂エリア等の流通業務地域。需要者の中心は、物流業務用地等を求める地元企業や全国規模の物流企業の他、機関投資家等が考えられる。近年のインターネット取引等の普及による物流拠点への用地需要を反映し、物流施設用地の需要は堅調である。市場の中心価格帯については、取引される価格帯にばらつきがあり、見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高槻市内に規範性のある工業地の事例が少ないため、広域的な観点から周辺の工業地の事例を採用して比準価格を求めた。収益価格については、一棟貸しの倉庫を想定し、収益価格を算定したが、想定項目が多く、将来にわたって安定的な純収益を適正に把握しがたいところがある。以上より、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算の結果、比準価格と収益価格が上記の通り求められた。比準価格は、高槻市及び周辺都市の類似性が認められる工業地の取引事例より求められ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収益価格は収益性を反映した規範性の高い価格であるが、賃料の保守的傾向を反映し、低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに前年度価格からの変動要因の検討並びに市場の動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茨木市駅東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	4365.4 坪 (14432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模の倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市玉川３丁目１０１番１４
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	120 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	物流倉庫地
画地の形状等
間口	85 m
奥行き	160 m
面積	14000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の物流倉庫が建ち並ぶ工業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測される。今後については、工業系用途の需要が逼迫しているため、地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (2)当該地域は、府道沿いに中規模の倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域であり、今後も現状を維持していくものと思われる。中規模の物流倉庫地の需要は強く、今後も地価は上昇基調で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高槻市の不動産需要は比較的堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど無い状況である。 (2)高槻市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は大阪府全体よりやや高く、取引件数は横ばい傾向。各種経済政策等により景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)幹線道路沿いの流通業務地域であり、物流施設等の工業系用途の需要は安定している。 (2)幹線道路沿いに存する面大地であり、希少性、物流施設の堅調な需要から地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市玉川３丁目１０１番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万8,182 円／平米 39万710 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,554 円／平米 37万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,323 円／平米 41万7,624 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府高槻市玉川３丁目１０１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,819 円／平米 26万576 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,577 円／平米 28万9,530 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,485 円／平米 40万4,935 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市玉川３丁目１０１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,270 円／平米 43万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,552 円／平米 44万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,758 円／平米 42万5,674 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市玉川３丁目１０１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,519 円／平米 60万102 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,057 円／平米 61万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,331 円／平米 43万7,486 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情