路線価 (2023) 大阪府貝塚市三ツ松1308 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 貝塚市大阪府貝塚市三ツ松１３０８番
価格時点	2023 年
駅名	三ツ松駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円／坪 1平米 3万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね貝塚市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は圏内居住の一次・二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。集落型の既成住宅地域であり地縁的選好性が強く、また全般に街路事情に劣り、水間鉄道沿線で利便性に劣るため、需要は弱く、地価は継続して下落傾向を示している。尚、需要の中心価格帯は、敷地面積１００㎡～１３０㎡の新築戸建で１，８００～２，２００万円程度、中古戸建で１，２００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は水間鉄道沿線各駅を最寄り駅とする貝塚市内の住宅地域。需要者の属性は地縁性を有するエンドユーザー等が中心となる。最近の市場の需要と供給は、内陸部の比較的標高が高く、震災・災害リスクが小さい住宅地域内の土地付新築住宅が中心。市場での需要の中心となる土地付新築住宅（土地地積約１００～１３０㎡、建物延床面積約１００㎡）の中心価格帯は約２，０００万円～３，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模以上の住宅が多い集落型住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。また、戸建住宅の賃貸市場もないところから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該鑑定評価額は周辺標準地及び基準地とも十分に均衡を得ていると判断される。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的の需要が中心であり、戸建住宅等に賃貸市場はないと判断されることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三ツ松駅南方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	貝塚市大阪府貝塚市三ツ松１３０８番
標準地の範囲
東	45 m
西	30 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模以上の一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後とも現状のまま推移すると予測される。水間沿線の集落型住宅地域であり、需要は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測される。 (2)将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進行により、空家等が増加し、過疎化が進行すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響から、売却依頼は少なく様子見状態である。一方、水間鉄道沿線は利便性に劣り、売り希望客は多いが需要は少ない。 (2)人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続している。市の新庁舎が竣工した以外、特段大きな変化は見られない。
地域要因
(1)中規模以上の住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変化は認められない。水間電鉄沿線であり、住宅需要は低調で、地価も下落傾向にある。 (2)水間線沿線であること、旧集落地域であること等から、地価は軟調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	707 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市三ツ松１３０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,153 円／平米 10万9,604 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,562 円／平米 10万7,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,180 円／平米 11万9,611 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	711 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市三ツ松１３０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,737 円／平米 11万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,251 円／平米 11万3,234 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,457 円／平米 11万7,221 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	712 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市三ツ松１３０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,419 円／平米 15万155 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,340 円／平米 14万6,588 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,576 円／平米 12万4,226 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	707 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市三ツ松１３０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,429 円／平米 9万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,506 円／平米 9万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,608 円／平米 12万1,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情