土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府貝塚市澤300-92 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 貝塚市
大阪府貝塚市澤300番92 (貝塚)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 二色浜駅 から 1100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
17万8,524
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万4,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 貝塚市大阪府貝塚市澤300番92
価格時点 2023
駅名 二色浜駅 から 1100m
路線価
1坪当たり 1坪 17万8,524
1平米当たり 1平米 5万4,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
1,110万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2023年01月10日
鑑定評価額 総額
1,110万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 22万2,163 円/坪
1平米 6万7,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海本線及びJR阪和線沿線等の貝塚市及びその周辺市町を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する個人が中心である。最寄りの南海二色浜駅まで1.1km程度と若干距離があるものの、地元需要が堅調で且つ物件供給も多くないことから、需給バランスは安定している。地価はほぼ横ばいで推移している。中心価格帯は、新築戸建住宅で2700万円前後、中古住宅で1200~1900万円程度となっている。

(2) 同一需給圏は概ね貝塚市及び周辺市町の南海本線沿線の住宅地域。需要者の中心は、貝塚市の居住者が中心に、周辺市町域からの転入も見られる。周辺では特に目立った大規模開発等はなく、需給関係は概ね均衡している。土地は170㎡の土地で1000万円から1300万円程度、新築の戸建物件は2500万円から3000万円程度が需要の中心となる模様である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっているが、取引事例比較法で採用した事例は貝塚市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 周辺は中規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 二色浜駅西方
距離 1100 m
土地の状態
土地面積 49.9 坪 (165 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 6.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 貝塚市大阪府貝塚市澤300番92
標準地の範囲
20 m
西 15 m
60 m
40 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 15 m
面積 165 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北6.3m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。

(2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 22万2,163
1平米 6万7,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も、徐々に安定しつつある。

(2)人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続している。市の新庁舎が完成したが特段大きな変化は見られない。

地域要因
(1)最寄駅からは若干遠いものの地元需要が根強く、需給バランスは安定している。地価はほぼ横這いで推移している。

(2)南海本線沿線の住宅地域は相対的に需要が見込まれることから、需給関係は安定している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 713
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 貝塚市
地域 大阪府貝塚市澤300番92
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万1,968 円/平米
17万1,806 円/坪
推定価格 平米
5万2,020 円/平米
17万1,978 円/坪
標準価格 平米
6万3,516 円/平米
20万9,984 円/坪
査定価格 平米
6万5,400 円/平米
21万6,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 709
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 貝塚市
地域 大阪府貝塚市澤300番92
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万3,700 円/平米
27万6,712 円/坪
推定価格 平米
8万2,059 円/平米
27万1,287 円/坪
標準価格 平米
6万6,606 円/平米
22万199 円/坪
査定価格 平米
6万8,600 円/平米
22万6,792 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 3.9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 704
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 貝塚市
地域 大阪府貝塚市澤300番92
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万8,858 円/平米
19万4,585 円/坪
推定価格 平米
5万6,594 円/平米
18万7,100 円/坪
標準価格 平米
6万4,311 円/平米
21万2,612 円/坪
査定価格 平米
6万6,200 円/平米
21万8,857 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 704
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 貝塚市
地域 大阪府貝塚市澤300番92
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万9,375 円/平米
19万6,294 円/坪
推定価格 平米
5万7,091 円/平米
18万8,743 円/坪
標準価格 平米
6万6,154 円/平米
21万8,705 円/坪
査定価格 平米
6万8,100 円/平米
22万5,139 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 707
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 貝塚市
地域 大阪府貝塚市澤300番92
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万2,017 円/平米
20万5,028 円/坪
推定価格 平米
6万2,017 円/平米
20万5,028 円/坪
標準価格 平米
6万5,281 円/平米
21万5,819 円/坪
査定価格 平米
6万7,200 円/平米
22万2,163 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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