路線価 (2023) 大阪府貝塚市水間576-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 貝塚市大阪府貝塚市水間５７６番４
価格時点	2023 年
駅名	水間観音駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	441万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	443万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円／坪 1平米 2万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水間鉄道沿線の貝塚市及び隣接する熊取町の山手を中心とする圏域で、そのうちの既成住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人が殆どである。水間鉄道沿線の交通利便性に劣る農家集落的性格の住宅地域であり、需要は低調に推移しており、地価は依然として下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で４００～５００万円程度、中古住宅で４５０～１０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は概ね貝塚市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は貝塚市及びその周辺市域在住の個人であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。貝塚市の住宅地価は、水間沿線及び駅遠方の利便性の劣る一部の地域で若干の下落が見られるものの、概ね横這いで推移している。当該地域は水間沿線の地縁的選好性が強い既成集落で住宅需要は弱含みである。当該地域及び周辺の新築戸建の価格は、２２００万円～２８００万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする旧集落的性格の住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっているが、取引事例比較法で採用した事例は貝塚市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は古くからの住宅地域であり、農家集落的性格が強く、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水間観音駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	貝塚市大阪府貝塚市水間５７６番４
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	9 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域を形成しているが、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (2)当該地域は一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域で、特に重要な要因変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も、利便性の劣る地域を除き安定しつつある。 (2)ウィズコロナ政策の下で、景気が持ち直していくことが期待される。貝塚市は人口減少・高齢化率上昇で、不動産市場は底堅く推移している。
地域要因
(1)水間鉄道沿線で交通利便性に劣る農家集落的性格の住宅地域であり、需要は弱含みが続いている。地価は依然として下落傾向である。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。地価は若干の下落傾向で推移すると予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	705 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市水間５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,931 円／平米 14万8,542 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,273 円／平米 14万3,061 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,864 円／平米 9万8,730 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	711 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市水間５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,737 円／平米 11万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,251 円／平米 11万3,234 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,125 円／平米 9万6,287 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	707 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市水間５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,153 円／平米 10万9,604 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,562 円／平米 10万7,650 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,588 円／平米 9万4,512 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	707 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市水間５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,429 円／平米 9万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,506 円／平米 9万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,834 円／平米 9万8,631 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情