路線価 (2023) 大阪府貝塚市半田1072-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 貝塚市大阪府貝塚市半田１０７２番１３
価格時点	2023 年
駅名	東岸和田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	645万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	648万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,229 円／坪 1平米 6万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線等の貝塚市及びその周辺市町を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する個人が中心である。地元需要が根強い地域であるが、最寄りのＪＲ東岸和田駅まで１．１ｋｍ程度と若干距離があり、南海本線沿線に比べると需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向となっている。市場における需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で２４００万円前後、中古住宅で７５０～１３００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ阪和線各駅を最寄り駅とする貝塚市内の住宅地域と判定した。需要者の属性は主にエンドユーザー等が中心となる。最近の市場の需要と供給は、内陸部の比較的標高が高く、震災・災害リスクが小さい住宅地域内の土地付新築住宅が中心。市場での需要の中心となる土地付新築住宅（土地地積約１００～１３０㎡、建物延床面積約１００㎡）の中心価格帯は約２，０００万円～３，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっているが、取引事例比較法で採用した事例は貝塚市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的の需要が中心であり、戸建住宅等に賃貸市場はないと判断されることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東岸和田駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	貝塚市大阪府貝塚市半田１０７２番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (2)将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進行により、空家等が増加し、過疎化が進行すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、持ち直しの傾向にある。不動産市場も、利便性の劣る地域を除き安定しつつある。 (2)人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続している。市の新庁舎が竣工した以外、特段大きな変化は見られない。
地域要因
(1)地元需要は根強いが最寄駅からは若干距離があり、需要はやや弱含みである。地価も緩やかな下落傾向で推移している。 (2)最寄り駅及び日常利便施設への接近性はおおむね徒歩圏内にあり、地価はやや弱含みの横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	708 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市半田１０７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,708 円／平米 22万7,149 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,028 円／平米 22万4,901 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,117 円／平米 21万1,971 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	704 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市半田１０７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,008 円／平米 17万5,244 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,483 円／平米 17万3,509 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,184 円／平米 20万5,580 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	709 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市半田１０７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,343 円／平米 23万5,860 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,343 円／平米 23万5,860 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,586 円／平米 21万215 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	708 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市半田１０７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,505 円／平米 22万3,172 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,505 円／平米 22万3,172 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,744 円／平米 21万738 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	709 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市半田１０７２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,758 円／平米 25万456 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,705 円／平米 21万7,221 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情