路線価 (2023) 大阪府貝塚市近木町1488外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 貝塚市大阪府貝塚市近木町１４８８番外
価格時点	2023 年
駅名	貝塚駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,770万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	5,770万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円／坪 1平米 14万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線の泉州一円における商業地域である。主たる需要者は店舗・事務所としての利用を目的とする地元事業者等が中心であり、圏外からの需要者は少ない。出入国制限の緩和によりインバウンド需要も戻りつつあり、また周辺ではビル建設等も認められ、地価は横ばいから上昇に転じている。商業地の取引が少なく、取引規模や価格水準がまちまちであるため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね貝塚市及び周辺市町の駅前商業地域。需要者は泉州南部に営業拠点を置く事業者が中心となる。周辺では若干の開発等はあるものの、熟成した駅前商業地域であり、今のところ需給関係に目立った大きな変化は見られない。取引価格には幅が見られ、中心となる価格は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、繁華性等が近隣地域と類似する取引事例から求められており、取引実態を反映し規範性に優れている。一方、収益価格は、最有効使用の店舗・事務所ビルを想定して試算されているが、やや低位に求められた。これは地価水準に比べ家賃水準が低いことに起因している。よって、ここでは市場性を反映し説得性に優れる比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には店舗や事務所が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに試算された。本件では取引の実態を反映した実際の取引に基づく比準価格に説得力があると判断し、比準価格を標準として収益価格は参考にとどめ、不動産市場の動向を勘案しつつ単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	貝塚駅西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	123.7 坪 (409 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル、商業施設等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	貝塚市大阪府貝塚市近木町１４８８番外
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビル、商業施設等が多い駅前商業地域として熟成しており、今後とも概ね現状で推移すると予測される。インバウンドも回復基調で、また周辺ではビル建設計画もあり、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (2)周辺では少しずつ開発が進められているが長期にわたるものと思われ、当面は概ね現状で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)出入国制限の緩和よりインバウンド需要は回復基調にあり、貝塚駅周辺では地価も上昇に転じている。その他の地域では依然として横ばい状況にある。 (2)人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続している。市の新庁舎が完成したが特段大きな変化は見られない。
地域要因
(1)駅前商業地であり完全に熟成し、地域要因は安定している。インバウンド需要の回復基調、周辺でのビル建設の動き等もあり、地価は強含みである。 (2)周辺で開発が進みつつあり需要は顕在化していないものの強含みにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	704 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市近木町１４８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,790 円／平米 32万3,294 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,995 円／平米 33万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,327 円／平米 44万779 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	609 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府貝塚市近木町１４８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,116 円／平米 44万3,387 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,437 円／平米 35万8,493 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,571 円／平米 45万1,504 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市近木町１４８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,463 円／平米 43万7,923 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	712 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市近木町１４８８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,629 円／平米 26万9,865 円／坪
推定価格 平米 坪	8万107 円／平米 26万4,834 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,377 円／平米 42万4,414 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情