路線価 (2023) 大阪府守口市八雲北町1-115-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 守口市大阪府守口市八雲北町１丁目１１５番２
価格時点	2023 年
駅名	守口駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	831万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	831万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守口市及び隣接市区のうち、京阪本線及び谷町線沿線の住宅地域等である。需要者は守口市内居住者や地縁者等で、一次取得者が中心である。対象標準地は最寄駅徒歩圏外に位置するため、他エリアからの需要は限定的であるが、近隣居住者等を中心に安定した需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地の場合標準地規模で１，０００万円以下、新築戸建の場合３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は守口市内を中心に周辺市に存する住宅地域で、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線及び京阪本線沿線の住宅地域が中心である。駅からはやや遠いが最寄駅から大阪市へのアクセスは良好である。需要者は守口市に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心となる。周辺地価は戸建需要の高まりに伴う市況の回復もあって概ね横ばい傾向にある。需要の価格帯は、土地８０～１００㎡程度の新築戸建住宅で３，０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映した価格として高い規範性が認められる。一方、標準地の画地規模、法令規制及び立地条件等から共同住宅を想定することは現実的ではなく、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、守口市内の中小規模一般住宅が多い住宅地域に存し規範性の高い事例を採用し試算した。画地規模から賃貸共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。取引の中心は自用目的であり、価格形成過程も市場性が重視されるものと判断される。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守口駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	20.3 坪 (67 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅に駐車場が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守口市大阪府守口市八雲北町１丁目１１５番２
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	15 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状維持で推移するものと思料される。地価は概ね安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)守口市の人口は緩やかに減少傾向にある。土地の取引件数は前年に比べやや少なく、取引価格はやや上昇傾向にある。 (2)円安による建築資材の高騰などインフレ懸念はあるものの政府の各種政策や日銀の金融緩和政策の継続もあり、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏外の住宅地域であるが、駅徒歩圏エリアの地価上昇の影響等もあって、地価は下落から横ばいとなっている。 (2)近隣地域等の状況に特段の変化はない。従って、対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	315 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲北町１丁目１１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,181 円／平米 48万9,886 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,447 円／平米 48万7,460 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,380 円／平米 41万4,506 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	315 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲北町１丁目１１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,534 円／平米 47万1,217 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,074 円／平米 45万9,779 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,172 円／平米 39万3,983 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	315 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲北町１丁目１１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,330 円／平米 42万953 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,203 円／平米 42万533 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,709 円／平米 41万2,288 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	315 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲北町１丁目１１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,202 円／平米 41万612 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,972 円／平米 40万6,545 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,214 円／平米 41万651 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情