路線価 (2023) 大阪府守口市寺方錦通3-7-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 守口市大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
価格時点	2023 年
駅名	守口市駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	973万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	973万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円／坪 1平米 14万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線・京阪本線沿線で、概ね守口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち守口市・門真市居住者がほとんどを占める。日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあるものの、駅徒歩圏外であるが、周辺ではミニ開発による住宅供給も多く、需要は回復してきている。取引の中心価格帯は、新築戸建で２．５千万円程度まで、中古戸建で１～１．５千万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は京阪本線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の住宅地域。需要者の中心は守口市及びその周辺地域に地縁を有する一次取得者及び二次取得者層。需給動向については、最寄り駅から徒歩圏外にあるが一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地７０㎡で約１０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅を中心とし、周辺には共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域にあるが、標準地は画地規模が小さいこと等のため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は小規模画地であり、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より無理がある。また賃貸市場は発達していないため収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守口市駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守口市大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	13 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が多い住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状を維持するものと思われる。地価は、需要が回復し、概ね横ばいで推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、特別な価格変動要因は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状況にあり、守口市の地元経済も概ね同様な状況にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。守口市の人口、生産年齢人口は微減傾向にある。
地域要因
(1)徒歩圏外の住宅地であるが、需要は回復し、地価は概ね横ばいで推移している。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は横ばいにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	315 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万651 円／平米 49万8,052 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,868 円／平米 50万2,076 円／坪
標準価格 平米 坪	14万359 円／平米 46万4,027 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	315 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,577 円／平米 40万5,240 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,713 円／平米 44万5,361 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,879 円／平米 45万9,134 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,730 円／平米 56万7,739 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,373 円／平米 55万9,947 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,029 円／平米 55万5,504 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	315 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,699 円／平米 49万1,599 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,227 円／平米 48万6,732 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,780 円／平米 50万1,785 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	306 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市寺方錦通３丁目７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,289 円／平米 48万3,631 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,289 円／平米 48万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,323 円／平米 46万602 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情