路線価 (2023) 大阪府守口市梅町28-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 守口市大阪府守口市梅町２８番４
価格時点	2023 年
駅名	守口駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,150万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,150万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円／坪 1平米 24万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、守口市内京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線各駅徒歩圏の居住環境の良好な熟成度の高い住宅地域。需要者は、守口市内又は近接市区在住の一次または二次取得者層が主体である。交通利便性に優れ、居住環境も良好であることから手堅い需要に支えられ、需給は概ね安定的に推移している。中心価格帯は１８０㎡程度で４０００万円台前半、土地８０㎡程度の小さめの新築戸建分譲で３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線及び京阪本線沿線の住宅地域。需要者は主に、守口市及びその周辺地域に地縁を有する一次及び二次取得者層。需給動向については、最寄り駅から徒歩圏の住宅地域であり居住環境がよく守口市において選好性の高い住宅地域であり、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で、３，５００万円から４，０００万円程度、新築戸建住宅約８０㎡で４，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、共同住宅が混在、賃貸共同住宅も存するため、これを適切に想定した収益価格を求めることができた。しかし近隣地域は居住快適性を重視する地域であり、同一需給圏の類似地域の取引事例から求めた比準価格の価格信頼性、実証性は高く最重視するべきと判断する。想定条件は多いものの収益性を十分に反映するが居住快適性を数値に具現化しにくい収益価格は参考程度に留め、周辺住宅地域の価格水準動向に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地の周辺には賃貸マンション等の収益物件も見られる地域であるが、近隣地域は、利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であることから快適性を重視する取引価格の水準を指標に決定される事が一般的である。したがって本件においては、比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、前年価格及び前年の指定基準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守口駅北西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守口市大阪府守口市梅町２８番４
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、共同住宅等混在地域として熟成しており、当面、現状で推移すると予測する。利便性、居住快適性の高い住宅地であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており地域要因に特段の変動要因はなく、現状で推移するものと予測する。快適性が高い住宅地域であり、地価は、緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安による建築資材の高騰などインフレ懸念はあるものの政府の各種政策や日銀の金融緩和政策の継続もあり、不動産市場は堅調に推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。守口市の人口、生産年齢人口は微減傾向にある。
地域要因
(1)駅近の環境良好な住宅地として守口市内では根強い需要がある。地域要因に特段の変動はない。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は、緩やかな上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	315 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市梅町２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,611 円／平米 60万406 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,611 円／平米 60万406 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,563 円／平米 73万5,793 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市梅町２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万512 円／平米 66万2,893 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,314 円／平米 66万5,544 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,960 円／平米 78万6,696 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	315 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市梅町２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,084 円／平米 69万7,844 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,448 円／平米 66万9,293 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,315 円／平米 77万4,645 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	315 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市梅町２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,395 円／平米 70万2,178 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,974 円／平米 70万786 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,906 円／平米 78万6,517 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	315 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市梅町２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,960 円／平米 54万8,664 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,631 円／平米 54万7,576 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,954 円／平米 78万3,370 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情