路線価 (2023) 大阪府守口市東町1-78 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 守口市大阪府守口市東町１丁目７８番
価格時点	2023 年
駅名	大和田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円／坪 1平米 12万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守口市、門真市の住宅地域である。駅徒歩圏ではあるものの、需要者は守口市に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心となる。新築分譲等のため、古い住宅については、業者の需要が活発化している。新築戸建住宅は地積約１００㎡、総額４，５００万円前後が、取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は守口市及び隣接市のうち、京阪本線大和田駅、古川橋駅等を最寄駅とする住宅地域等である。需要者は周辺エリアに居住する一次取得者が中心である。小規模一般住宅等が密集し、街路条件等にやや劣る既成住宅地域である。数区画単位の分譲や古家の建替え等新規供給は一定量見られるなかで、駅徒歩圏内を中心に需要が高まっている。市場の中心価格帯は土地の場合標準地規模で１，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域において、規範性の高い取引事例を収集しえた。周辺には、アパート等の共同住宅等の収益物件も認められる。対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小規模戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映した価格として高い規範性が認められる。一方、標準地の画地規模、法令規制及び周辺環境等から共同住宅を想定することは現実的ではなく、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視し、市場動向等の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和田駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	18 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守口市大阪府守口市東町１丁目７８番
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	10 m
面積	90 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。現状のまま維持すると予測する。地価は、やや上昇傾向がみられる。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレにより、地価水準についても上昇傾向にある。守口市の住宅地も、地価水準は、下落傾向がなくなり、横ばいもしくは、やや上昇傾向にある。 (2)守口市の人口は緩やかに減少傾向にある。土地の取引件数は前年に比べやや少なく、取引価格はやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、認められない。地価は、やや上昇。 (2)駅徒歩圏で一定規模以上の戸建用地に対する需要が高まっており、地価は上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	306 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市東町１丁目７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,496 円／平米 41万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,787 円／平米 40万5,934 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,249 円／平米 42万7,297 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	306 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市東町１丁目７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,991 円／平米 37万3,548 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,299 円／平米 41万7,544 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,561 円／平米 43万4,941 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	306 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市東町１丁目７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,739 円／平米 41万5,693 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,013 円／平米 40万9,987 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,544 円／平米 41万8,354 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	306 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市東町１丁目７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,484 円／平米 34万2,118 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,672 円／平米 38万2,412 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,973 円／平米 41万9,773 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情