路線価 (2023) 大阪府守口市八雲中町1-81 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 守口市大阪府守口市八雲中町１丁目８１番
価格時点	2023 年
駅名	守口駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円／坪 1平米 18万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪、大阪メトロ沿線にあって、守口市を中心に隣接市等に形成される商業地域と判定される。需要者は、当圏域に縁故関係を有する不動産会社や個人事業主等が中心である。当該地域は小規模な店舗併用住宅を中心に形成されているが、車輌交通量が多いものの繁華性にやや劣ることから需要は限定的である。中心価格帯としては、６０万円／坪から７０万円／坪が一定の目安となっている。 (2) 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、京阪本線沿線の守口市、隣接市を中心とする近隣商業地域。需要者は主に、同一需給圏内の商業事業者等で圏外からの流入は少ない。需給動向については、一定の需要は認められるものの先行き不透明感から、地価は横ばい傾向にある。中心となる価格帯は取引価格にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難であるが、土地１００㎡程度で２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、収益還元法は、需要者の価格形成過程に着目した理論的な手法であるが、想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模な店舗等建ち並ぶ近隣商業地域であり、店舗等賃貸市場が形成されていることから収益価格を試算したが自己の営業用のために物件を取得する事業主が需要の中心であるため低位に試算された。本件では、実証性の高い比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守口駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守口市大阪府守口市八雲中町１丁目８１番
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)準幹線道路沿いに、小規模な店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、暫くは現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、静態的な需給動向を背景に概ね横ばいにて推移することが予測される。 (2)近隣地域は小規模な店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)今後の経済動向や所得環境の推移には引き続き注視が必要であり、景気の先行きは未だ不透明感がある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。守口市の人口は微減、高齢化率は横ばいである。
地域要因
(1)地域要因の変動は特段認められない。繁華性にやや劣るものの一定の需要を有しており、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)特に変動は認められない。標準地において、需給関係は安定しており、地価は横ばいとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲中町１丁目８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,672 円／平米 51万7,958 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,691 円／平米 58万4,140 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,671 円／平米 64万6,888 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲中町１丁目８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,493 円／平米 38万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,020 円／平米 60万1,758 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,924 円／平米 61万4,665 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府守口市八雲中町１丁目８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,489 円／平米 71万2,407 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,264 円／平米 69万8,439 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,525 円／平米 64万9,712 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	256 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府守口市八雲中町１丁目８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,190 円／平米 55万2,730 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,528 円／平米 55万542 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,691 円／平米 61万7,200 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情