路線価 (2023) 大阪府枚方市黄金野1-58-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
価格時点	2023 年
駅名	牧野駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,790万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,770万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円／坪 1平米 13万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね枚方市、寝屋川市の京阪本線沿線の住宅地域。需要者は、主として枚方市内及びその周辺地域の居住者であり、外部からの転入も一部見られる。最寄駅より徒歩圏の住宅地であり、需給動向は安定している。土地は２５０㎡程度で３０００～４０００万円程度、新築の戸建物件で５５００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は京阪本線沿線の各駅勢圏で、概ね枚方市、寝屋川市内に所在する中小規模住宅地域である。需要者は当該駅勢圏に地縁性を有する一次又は二次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入も一部認められる。近年における需給動向は、上物付での供給が大半であり、また、規模が大きく、一部においては画地の細分化も見られているが、需要の中心となる価格帯は土地は２５０㎡程度で３５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己所有の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、戸建住宅が転勤等の事情で賃貸されるケースが散見される程度である。自己使用目的の取引が中心で戸建住宅の賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が多い環境良好な住宅地域であり、周辺には賃貸アパート等が一部見られるものの、自用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牧野駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。近隣地域は駅から徒歩圏内にある住環境良好な住宅地域であり、地価は緩やかな上昇基調にある。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。牧野駅には徒歩圏にあり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)枚方市は大阪府北東部に位置するベッドタウンとして発展推移してきた経緯があるが、近年生産年齢人口は減少、高齢化も進行している。 (2)当市は大阪府北東部のベッドタウンとして発展してきたが、生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。
地域要因
(1)特に変動は認められない。標準地において、地価は緩やかな上昇基調にある。 (2)中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域であり、牧野駅へは徒歩圏にあることから、需要は安定的であり、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	909 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,586 円／平米 37万5,515 円／坪
推定価格 平米 坪	11万309 円／平米 36万4,682 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,634 円／平米 43万5,182 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	909 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,485 円／平米 40万4,935 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,044 円／平米 40万171 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,548 円／平米 44万8,122 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	909 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,022 円／平米 41万6,629 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,798 円／平米 41万2,582 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,331 円／平米 44万792 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,195 円／平米 46万6,791 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,122 円／平米 45万3,325 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,764 円／平米 44万8,836 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	914 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市黄金野１丁目５８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,921 円／平米 36万93 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,843 円／平米 35万6,529 円／坪
標準価格 平米 坪	13万88 円／平米 43万71 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情