路線価 (2023) 大阪府枚方市氷室台1-4593-175 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
価格時点	2023 年
駅名	津田駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	798万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	795万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円／坪 1平米 6万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ片町線沿線を利用圏域とする中小規模一般住宅地域と判定する。主たる需要者は枚方市及び周辺市が生活圏の中堅所得者層である。市況の先行きは依然として不透明であり、当該地域は駅接近性等に劣ることから、需要は弱含みで推移している。なお、対象標準地と同規模で土地は８００万円程度、中古戸建住宅は、総額１５００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は枚方市とその隣接市のＪＲ片町線沿線の小規模住宅地域である。主たる需要者は自用目的の一次取得者層で、圏外からの流入は少ない。駅接近性等が劣るため需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、新築の戸建住宅は２，０００万円台半ば程度、中古戸建は１，０００万円台の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は持家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるほか、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、ＪＲ片町線沿線の住宅地域にかかる取引事例に基づいて試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅の建設想定が困難かつ戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映している比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津田駅北東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると思われるが、市況は依然として不透明であるほか、駅接近性に劣ることから地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。最寄駅から遠く利便性が劣るため、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万262円 1平米 6万3,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)枚方市の住宅地の地価動向はバス圏域等で一部やや弱含みであるが、全般的には地価は改善傾向にあり、横ばい若しくはやや上昇傾向にある。 (2)景気は新型コロナの影響下が続いているが、徐々に持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便性の弱い地域は、総じて横ばいから弱含み傾向。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	903 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,139 円／平米 18万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,612 円／平米 18万547 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,918 円／平米 20万4,701 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	903 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万267 円／平米 16万6,183 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,520 円／平米 16万3,713 円／坪
標準価格 平米 坪	6万835 円／平米 20万1,121 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	903 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,545 円／平米 28万9,424 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,457 円／平米 28万9,133 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,244 円／平米 20万2,473 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	903 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,686 円／平米 32万9,562 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,984 円／平米 30万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,573 円／平米 20万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	913 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市氷室台１丁目４５９３番１７５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,726 円／平米 23万7,126 円／坪
推定価格 平米 坪	7万249 円／平米 23万2,243 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,132 円／平米 19万5,490 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情