路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区愛子東6-36-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
価格時点	2023 年
駅名	愛子駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,469 円／坪 1平米 6万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ仙山線「愛子」駅・「陸前落合」駅から徒歩圏内の住宅地域。典型的需要者は、地縁的選好性を有する子育て世帯に加えて、規模が比較的大きく国道沿いに面し用途の多様性が認められるため、戸建分譲を目的とする住宅販売会社や地元不動産業者も考えられる。愛子地区は世帯数、人口ともにここ数年大きく伸びている。供給される物件は減少しているなかで、住宅需要は堅調。土地は総額３０００万円程度の取引が主流。 (2) 同一需給圏は、国道４８号線沿線及び背後の愛子地区、落合地区等の住宅地域及び住商混在地域である。主な需要者は市内中心部へ通勤する子育て世代の一次取得者で給与所得者が中心である。近隣地域は住商混在地域ではあるが、商業用途での需要は小さくなってきている。愛子地区は住宅地の開発が活発で住宅地としての需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、３００～４００㎡程度の土地で２，０００万円台と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域内は、自己使用の住宅が多くを占め、快適性や利便性が取引指標となり収益性を指標に取引されるケースは少ない。収益価格は投資採算性を反映する価格で理論的であるが、賃料の粘着性等により保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、経済情勢を反映した時点の新しい事例を基に試算しており規範性が高い。以上から、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、不動産市場を的確に映じた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅用途が中心となっており、取引市場の実態を示し市場性を反映した比準価格は客観的で実証性が高く規範性が認められる。一方、近隣地域ではアパートなどの収益物件も見られるが、地域の主な需要者は個人で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	愛子駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	132.2 坪 (437 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に店舗併用住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	220 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道４５７号線沿いに一般住宅、併用住宅、事業所等が混在する地域
街路	基準方位北１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの規模がやや大きい住宅地域。商業性も認められるが、住宅販売会社等により小区画化されて戸建住宅として分譲されるケースも多い。地域人口は増加しており、当分の間、住宅地需要は堅調を維持すると予測。 (2)愛子地区は仙台市旧市街地での供給不足を背景に一帯で需要が旺盛である。国道沿線は住宅用途としての快適性に劣るため地価の上昇傾向はやや弱い。今後は背後地とともに住宅地域としての性格が強くなると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,469 円 1平米 6万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化で人口増加が減速しているが転入は増加。住宅着工は貸家が牽引し堅調に推移。コロナ禍で物件不足であるが、住宅販売は依然として強い。 (2)仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。
地域要因
(1)地域内の人口、世帯数の増加が続く。小規模住宅分譲がみられ販売状況は良好。宮城総合支所の東及び南側で愛子土地区画整理事業が進捗中。 (2)国道沿いの住商混在地域であるが、沿線では戸建住宅の建築がみられるなど、住宅地域としての性格が強くなってきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,627 円／平米 21万351 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,131 円／平米 21万2,017 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,574 円／平米 21万6,788 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,543 円／平米 18万319 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,797 円／平米 21万913 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,943 円／平米 22万1,314 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,206 円／平米 19万5,735 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,181 円／平米 19万2,346 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,795 円／平米 21万906 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,728 円／平米 22万3,909 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,069 円／平米 22万8,342 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,478 円／平米 24万2,918 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,484 円／平米 23万6,326 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,796 円／平米 25万582 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,110 円／平米 27万4,762 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情