路線価 (2023) 大阪府枚方市長尾台1-4621-228 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市長尾台１丁目４６２１番２２８
価格時点	2023 年
駅名	長尾駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円／坪 1平米 10万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線各駅から徒歩圏内に形成された一般住宅地域。需要者の中心は枚方市及び隣接市に居住する一次・二次取得者。中規模一般住宅が区画整然として建ち並ぶ住宅地として熟成しており、需要も安定している。地価水準も安定的に推移しており、実際の取引は標準地より相対的に小規模であるが、新築の建売で総額５０００万円前後の水準にある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線の概ね枚方市、寝屋川市、交野市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、枚方市、寝屋川市、交野市内のＪＲ片町線沿線に居住する一次取得者が中心である。最寄り駅より徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であることから、需要は底堅く、需給関係は安定的である。土地は８０坪程度で２０００万円台後半を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は駅から徒歩圏内の立地環境下にあって戸建住宅中心であり、自用目的の取引が支配的である。転勤等にともなう一時賃貸を除くと賃貸需要は乏しく、投資採算性が期待できない。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と同じく長尾駅勢圏下の取引事例を中心に採用しており、規範性が高い。よって本件評価にあたっては、比準価格を中心に周辺の需給動向等を勘案の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自己所有の戸建住宅地域として熟成している。民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸が見られる程度で賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法は、類似地域に存する信頼性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算したもので、その精度は高く説得力に富む。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長尾駅南東方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市長尾台１丁目４６２１番２２８
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成している。長尾駅から徒歩圏内にあって地価水準は安定しており、今後も現況にて推移していくものと思料する。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。徒歩圏に位置し、需給関係は安定しており、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な物価上昇のなか、日銀による異次元金融緩和政策の見直しにより、我が国の不動産市場も今後影響を受ける可能性がある。 (2)景気はいまだ新型コロナの影響下にあるも徐々に持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便性の弱くない地域は、総じて横ばいから強含み傾向。
地域要因
(1)中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、大きな変動要因は見当たらない。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような大きな地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	913 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾台１丁目４６２１番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,799 円／平米 34万9,771 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,380 円／平米 34万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,444 円／平米 35万1,904 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	913 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾台１丁目４６２１番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万388 円／平米 26万5,763 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,042 円／平米 28万1,149 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,303 円／平米 35万1,438 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	913 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾台１丁目４６２１番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万740 円／平米 33万3,046 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,344 円／平米 33万5,043 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,478 円／平米 34万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	903 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾台１丁目４６２１番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,757 円／平米 26万371 円／坪
標準価格 平米 坪	11万459 円／平米 36万5,177 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情