路線価 (2023) 大阪府枚方市町楠葉2-290-67 坪・平米
2023
路 線 価
大阪府 枚方市
大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７
(枚方)
- 周辺状況： 住宅地 (小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
- 樟葉駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
42万9,780 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
大阪府
枚方市大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 樟葉駅 から 1400m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 42万9,780 円 |
| 1平米当たり | 1平米 13万 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2023年01月06日
|
| 鑑定評価額 総額 |
1,360万 円
(83 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 54万2,184 円
1平米 16万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2023年01月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
1,350万 円
(83 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 53万8,878 円／坪
1平米 16万3,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、京阪沿線各駅から徒歩限界地付近のエリアに形成された一般住宅地域。需要者の中心は主に枚方市や隣接市に居住する一次取得者。人気の楠葉地区のなかでは交通利便性と区画の整然性に劣り、地価水準もやや低廉なことからここ最近取引がよくみられる。地価水準も安定的に推移しており、取引事例の画地規模にもよるが、土地のみで１０００万円から２０００万円台の水準にある。 (2) ①同一需給圏：京阪本線沿線の小規模戸建住宅地域である。②需要者：自己使用目的の１次取得者層が中心である。③需給動向：良好な住環境を反映して、需給は安定的である。④周辺地域において中古住宅は２，０００～３，０００万円程度での取引が見られる。 |
|
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 当地域は徒歩限界地という立地環境下にあって戸建住宅中心であり、自用目的の取引が支配的である。また標準地は小規模画地のため共同住宅の想定が法的・コスト的に困難である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と同じ町楠葉築に存する事例を中心に採用しており、規範性が高い。よって本件評価にあたっては、比準価格を中心に周辺の需給動向等を勘案の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己所有の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず、賃貸市場が発達していないため、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
|
| 交通 | |
| 交通施設 | 樟葉駅北東方
|
| 距離 | 1400 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
25.1 坪
(83 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 3 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4.7 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
道路
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 188 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
枚方市大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 10 m
|
| 西 | 50 m
|
| 南 | 50 m
|
| 北 | 50 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 5.5 m
|
| 奥行き | 16 m
|
| 面積 | 90 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位北４．７ｍ道路
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 188 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。人気の楠葉地区のなかでは交通利便性や区画の整然性にやや劣るが、地価水準は安定的に推移すると思料する。 (2)地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 54万2,184 円
1平米 16万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 53万8,878 円
1平米 16万3,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円 |
前年から次年への変動率 
1.2 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円 |
|
前年から次年への変動率
0.6 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)世界的な物価上昇のなか、日銀による異次元金融緩和政策の見直しにより、我が国の不動産市場も今後影響を受ける可能性がある。 (2)枚方市は大阪府北東部に位置するベッドタウンとして発展推移してきた経緯があるが、近年生産年齢人口は減少、高齢化も進行している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、大きな変動要因は見当たらない。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は緩やかな上昇基調にある。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
914 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 大阪府 |
| 市区町村 | 枚方市 |
| 地域 | 大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
15万7,011 円／平米
51万9,078 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
16万8,460 円／平米
55万6,929 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
16万5,157 円／平米
54万6,009 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
16万7,000 円／平米
55万2,102 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
914 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 大阪府 |
| 市区町村 | 枚方市 |
| 地域 | 大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
15万2,332 円／平米
50万3,610 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
16万5,352 円／平米
54万6,654 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
15万9,606 円／平米
52万7,657 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
16万1,000 円／平米
53万2,266 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 1.8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
914 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 大阪府 |
| 市区町村 | 枚方市 |
| 地域 | 大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
17万9,034 円／平米
59万1,886 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
17万4,902 円／平米
57万8,226 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
16万1,796 円／平米
53万4,898 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
16万3,000 円／平米
53万8,878 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 1.8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
909 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 大阪府 |
| 市区町村 | 枚方市 |
| 地域 | 大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
17万7,972 円／平米
58万8,375 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
17万1,127 円／平米
56万5,746 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
16万9,433 円／平米
56万145 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
17万1,000 円／平米
56万5,326 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
914 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 大阪府 |
| 市区町村 | 枚方市 |
| 地域 | 大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
16万6,667 円／平米
55万1,001 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
16万1,859 円／平米
53万5,106 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
16万1,859 円／平米
53万5,106 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
16万3,000 円／平米
53万8,878 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 80 ％ |
| 基準容積率 | 188 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4.7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 4.5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |