路線価 (2023) 大阪府枚方市甲斐田新町126-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
価格時点	2023 年
駅名	枚方市駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	728万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	728万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円／坪 1平米 11万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する小規模の戸建住宅地域である。特に京阪本線の駅からバス圏の住宅地と価格牽連性が高い。主たる最終需要者層は枚方市とその周辺市へ通勤する一次取得者である。これら主たる需要者は収益性よりも取引総額、周辺の取引価格水準を重視して取引していると認められる。取引水準は土地７０㎡前後で７００万～８００万円程度であり、バス圏であっても供給が少ないことや総額面から需給は均衡しつつある。 (2) 同一需給圏の範囲は京阪本線及び京阪交野線の各駅からバス便立地に形成される中小規模住宅地域である。需要者は当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。需給動向は、当該地域は社会経済的最寄駅へは遠隔なため、立地面での優位性は認めがたいが、道路付が良く、需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は土地は６０㎡程度で６００～７００万円程度、新築物件で２０００万円までとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　小規模画地であり、市場の特性を踏まえ収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性から、主たる需要者は、収益性よりも取引価格の水準を重視することを踏まえ、比準価格を標準とし、代表標準地との比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、対象標準地の画地規模から、賃貸用共同住宅を想定することは非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	枚方市駅北東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	19.7 坪 (65 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	12 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　小規模一般住宅地域として熟成しており、当分現状のまま推移していくものと予測する。最寄駅から徒歩圏外であるが、市全体での供給不足もあり、当地域での需給は均衡している。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと予測する。駅へは遠隔であるが、道路付の良い住宅地域であり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では低金利の継続等により、コロナ禍の間、駅徒歩圏や名声の高い住宅地の需要は旺盛で、バス圏の需要も安定する傾向にある。 (2)当市は大阪府北東部のベッドタウンとして発展してきたが、生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)社会経済的最寄駅へは遠隔な小規模住宅地域であるが、道路付が良く、自動車利用が中心的な地域であることから、地価は横這い傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,208 円／平米 38万7,490 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,553 円／平米 35万2,264 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,165 円／平米 38万735 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,635 円／平米 38万8,901 円／坪
標準価格 平米 坪	11万872 円／平米 36万6,543 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	914 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,491 円／平米 26万9,409 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,360 円／平米 33万5,096 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,989 円／平米 36万318 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	914 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,865 円／平米 29万482 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,744 円／平米 35万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,275 円／平米 37万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	916 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市甲斐田新町１２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,720 円／平米 34万2,898 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,720 円／平米 34万2,898 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,179 円／平米 36万946 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情