路線価 (2023) 大阪府枚方市禁野本町1-894-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
価格時点	2023 年
駅名	枚方市駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,830万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,830万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円／坪 1平米 28万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京阪・ＪＲ各駅から徒歩圏内に形成された近隣商業地域もしくは路線商業地域。当地域はスーパーや金融機関、携帯ショップ等が集積し、背後の周辺住民を顧客とする地域密着型の商業ゾーンとして熟成し、繁華性も安定している。主な需要者は大手チェーンや地元資本業者と考えられる。取引がほとんどなく地価水準を把握しづらいが、安定した需要と業者の投資採算性の観点から、また周辺商業地事例の動向等より９０～１００万円／坪と判断される。 (2) 同一需給圏は、枚方市及び周辺市における各駅から徒歩圏内の近隣商業地域もしくは駅前商業地域と判断される。需要者の中心は、地元業者や個人投資家、マンションデベロッパー等が考えられる。周辺には生活利便施設が集積しており、マンションの賃貸需要も安定的な地域で、投資需要は底堅い。もともと取引自体が少ない地域であり、中心価格帯を把握することは困難であるが、周辺取引から市場の中心価格帯は、坪９５万円前後と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は近隣商業地域あるいは沿道サービス地域として熟成している。賃貸物件も見られることから、標準地についても店舗付マンション経営に基づく収益価格を求めたが、商的効用が低層階にとどまり、２階以上の賃料水準が抑えられるためやや低位に試算された。比準価格は実際の商業地取引事例から求めた実証的な価格で、客観性が高い。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の各駅から徒歩圏内の商業地の事例に基づき試算しており、市場の特性を反映した価格である。収益価格については、収益性を反映した理論的な価格であるが、想定項目が多く資料収集等にも限界がある。したがって、本件においては、市場の特性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	枚方市駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)スーパーや携帯ショップ、金融機関などが集積する商業地域として熟成している。集客力が高く、今後も地価水準は底堅く推移するものと思料する。 (2)近隣住民向けの店舗を中心とした近隣商業地域であり、周辺住民を対象とした店舗を中心に一定の繁華性を有しており、マンションの賃貸需要も堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な物価上昇のなか、日銀による異次元金融緩和政策の見直しにより、我が国の不動産市場も今後影響を受ける可能性がある。 (2)物価高、コロナ禍、金融市場の変動等により景気後退が懸念される状況下、市内商業地の不動産投資市場は安定的である。
地域要因
(1)スーパーや金融機関、携帯ショップ等が集積する地域密着型の商業地域として需要は安定的に推移している。 (2)枚方市駅徒歩圏の商業地域に対する稀少性と良好な生活利便性等からマンション需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	903 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,795 円／平米 83万9,046 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,432 円／平米 71万2,218 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,243 円／平米 94万9,625 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	913 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,753 円／平米 66万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	21万25 円／平米 69万4,343 円／坪
標準価格 平米 坪	30万36 円／平米 99万1,919 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万695 円／平米 72万9,618 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,204 円／平米 60万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,672 円／平米 95万7,656 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,074 円／平米 83万51 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,151 円／平米 81万3,775 円／坪
標準価格 平米 坪	29万959 円／平米 96万1,910 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	905 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市禁野本町１丁目８９４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,754 円／平米 86万5,359 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,654 円／平米 82万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,705 円／平米 99万825 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情