路線価 (2023) 大阪府枚方市星丘2-3517-116 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市星丘２丁目３５１７番１１６
価格時点	2023 年
駅名	宮之阪駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円／坪 1平米 17万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大阪府下北部～北東部の沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域の範囲である。主たる需要者は全国展開する物品、車両等の販売店舗事業者や飲食店事業者のほか、在阪の同様業種の事業者である。自己使用目的での需要が多く、事業収益採算性を踏まえた周辺の取引相場が取引成約の指標となっている。需給バランスは安定的である。同一需給圏内の類似地域における土地の取引水準は、１㎡当り１５～２０万円と、店舗の集積性によって異なっている。 (2) 同一需給圏は枚方市及び周辺市における飲食店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。主たる需要者は地場の飲食店舗業者のほか全国展開する大手チェーンの物品、車両等の販売店舗事業者等である。繁華性に優れた幹線道路を中心に需要は回復傾向にあり、地価も上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は取引規模や目的により異なることから、見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地の主たる需要者は自己使用目的が主であるが、借家により事業を営む需要もあることから、収益価格も試算した。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性を踏まえて主たる需要者が重視する比準価格を標準とし、やや低位に求められた収益価格をも考慮し、さらに同一需給圏内の類似地域における路線商業地の地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的に採用した路線商業地域に存する取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、賃貸市場の規模が小さく、自用目的の取引も想定しうるなか、必ずしも地価相応の賃料水準が形成されていないことも一因と考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮之阪駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗飲食店等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市星丘２丁目３５１７番１１６
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成している。当面概ね現状のまま推移していくものと予測する。広域幹線道路であることから車輌交通量は依然多く、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)国道沿いに、飲食店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。コロナ禍による影響も徐々に緩和されてきており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では、核となる商業施設がある商業地の需要は増加しているが供給は少ない。それ以外の商業地の需給バランスは安定的である。 (2)物価高、コロナ禍、金融市場の変動等により景気後退が懸念される状況下、市内商業地の不動産投資市場は安定的である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。標準地において、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	912 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市星丘２丁目３５１７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,447 円／平米 58万28 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,201 円／平米 58万5,827 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,513 円／平米 64万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	902 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市星丘２丁目３５１７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万576 円／平米 56万3,924 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,941 円／平米 56万8,437 円／坪
標準価格 平米 坪	18万991 円／平米 59万8,356 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	316 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府枚方市星丘２丁目３５１７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,253 円／平米 52万6,490 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,555 円／平米 56万7,161 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,473 円／平米 61万6,480 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	905 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市星丘２丁目３５１７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,029 円／平米 56万5,422 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,226 円／平米 56万9,379 円／坪
標準価格 平米 坪	18万153 円／平米 59万5,586 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情