路線価 (2023) 大阪府枚方市岡東町665-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市岡東町６６５番１７
価格時点	2023 年
駅名	枚方市駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億8,200万 円 (671 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 188万4,420 円 1平米 57万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億7,900万 円 (671 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万7,890 円／坪 1平米 56万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、枚方市、寝屋川市及びその周辺地域の鉄道各駅の駅前商業地域。需要者の中心は、京阪沿線を中心とする地場の商業者や駅前等にチェーン展開する小売・飲食業者のほか、集客店舗を運営する法人等が中心となる。ここ数年は新規店舗の進出への期待感から、供給は少ないものの需要は安定していたが、新型コロナの影響により、今後はやや不透明感が残る。前商業地的な性格を有する土地は６００～７００㎡程度で、４億程度が中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は枚方市を中心とする大阪東部圏域の各駅勢圏の駅前商業地域である。需要者の中心は、商業集積度が高い駅前において、本店、支店等の営業拠点の設置や店舗展開を企画する法人等が中心である。枚方市駅周辺地区における再開発の期待感から潜在的需要は多い。他方、供給が極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出し難いが、５００㎡程度の土地であれば、概ね１８０万円／坪程度と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例については駅前商業地の取引が無いため、枚方市内のみならず、大阪府北部から東部へかけ広域的に同じ性格を有する事例を収集した。また、近隣地域では商業事業者向けの賃貸市場が形成されており、収益価格の有用性も認められる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は否めず、得られた収益価格も賃料総額に限界があることから比準価格に比べ低位となった。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	枚方市駅東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	203 坪 (671 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市岡東町６６５番１７
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	22 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅南口商業施設の影響から顧客の流入が期待され、低層階を中心に店舗需要は底堅く、今後もその傾向で推移していくと判断される。駅周辺地区再開発の期待感から地価水準は今後上昇傾向を示すものと予測する。 (2)銀行、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、物件供給は少ないため稀少性があり、又、枚方市駅周辺地区の再開発の期待性から、新型コロナで先行き不透明感はあるが、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 192万7,398 円 1平米 58万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 179万5,158円 1平米 54万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 179万5,158円 1平米 54万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で不透明感もあるが、一部持ち直しもあり、枚方市の商業地需要は安定的で、地価は上昇傾向にある。 (2)景気の回復基調が新型コロナウイルスの影響で消費控えに変化。枚方市駅前での高度利用可能な画地には希少性があり、需要は底堅い。
地域要因
(1)駅前の商業地域であり、その商圏も沿線に広がっており、需要は安定している。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような大きな地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	906 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市岡東町６６５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,719 円／平米 99万871 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,012 円／平米 107万1,184 円／坪
標準価格 平米 坪	56万8,442 円／平米 187万9,269 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市岡東町６６５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,775 円／平米 107万7,012 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,965 円／平米 109万7,476 円／坪
標準価格 平米 坪	54万6,895 円／平米 180万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	58万5,000 円／平米 193万4,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	909 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市岡東町６６５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,033 円／平米 100万5,133 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,598 円／平米 114万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	54万8,415 円／平米 181万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	58万7,000 円／平米 194万622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府枚方市岡東町６６５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万899 円／平米 102万7,832 円／坪
推定価格 平米 坪	31万899 円／平米 102万7,832 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,755 円／平米 178万4,430 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	9781 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府枚方市岡東町６６５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,509 円／平米 110万2,581 円／坪
推定価格 平米 坪	31万9,533 円／平米 105万6,376 円／坪
標準価格 平米 坪	53万786 円／平米 175万4,779 円／坪
査定価格 平米 坪	56万8,000 円／平米 187万7,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情