路線価 (2023) 大阪府茨木市大池2-959 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市大池２丁目９５９番
価格時点	2023 年
駅名	茨木市駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	4,790万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,790万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円／坪 1平米 21万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急京都線沿線の比較的閑静な住宅地域が中心となる。需要者として考えられるのは、茨木市内及び隣接市に居住する中所得者層が中心であり、住宅地としては駅から若干距離を有するものの、比較的人気が高いエリアである。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡で４０００～４５００万円程度、新築戸建で６０００万円前後が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、茨木市内を中心とした阪急京都線、ＪＲ東海道本線の各駅を最寄駅とする中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は上記圏域に居住する中・高所得者層が主となり、利便性の面で最寄駅からやや距離があるものの、周辺は区画整然とした閑静な住宅地であり、供給が限定的である中で需要は比較的堅調に推移している。需要の価格帯は２２０㎡程度の土地で４７００万円前後が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸マンション等の収益物件はほとんど見受けられず、自用目的の取引が支配的である。また賃貸用不動産市場が成熟していないため、収益還元法による収益価格は求めることができなかった。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、現在の不動産市況を考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であり、また戸建住宅の賃貸市場も成立しない地域のため収益価格は求めなかった。したがって、宅地需給の動向等を総合的に勘案して、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茨木市駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市大池２丁目９５９番
標準地の範囲
東	15 m
西	70 m
南	55 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	16.5 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成している。今後とも現況程度で推移するものと思われる。 (2)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。地価は、若干の上昇傾向で推移していくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)茨木市の不動産需要は比較的堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど無い状況である。 (2)景気は、緩やかに持ち直している状況のなかで、一部二極化の傾向はあるものの、茨木市の住宅市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)駅からやや距離を有するが、良好な居住環境から、需要は比較的安定している。 (2)最寄駅から若干距離はあるものの、居住環境の良好な住宅地域であり、需要は比較的安定していることから、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市大池２丁目９５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,094 円／平米 63万8,369 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,668 円／平米 64万266 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,948 円／平米 66万7,640 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市大池２丁目９５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,816 円／平米 70万264 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,816 円／平米 70万264 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,669 円／平米 67万3,330 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市大池２丁目９５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,406 円／平米 77万1,640 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,033 円／平米 76万7,101 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,288 円／平米 68万8,600 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市大池２丁目９５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,982 円／平米 78万3,462 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,462 円／平米 75万8,601 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,602 円／平米 68万9,638 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情