路線価 (2023) 大阪府茨木市沢良宜浜2-120-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６
価格時点	2023 年
駅名	沢良宜駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、概ね茨木市南部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内のファミリー世帯の世帯主等が想定される。近隣地域は駅徒歩圏の中規模の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、住宅市場の需要は堅調に推移している。市場で中心となる価格は２００㎡程度の土地で３，３００万円程度であるが、面積規模的には縮小傾向にある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線及び大阪モノレール線沿線の茨木市南部を中心とする住宅地域である。需要者は、同圏域の居住者で大阪都心及び茨木市内の事業所等へ通勤する一次取得者層が中心と考えられる。最寄駅からは徒歩圏内に位置し、利便性等が良好であるため需要は堅調に推移している。需要の価格帯は、土地は２１０㎡程度で３５００万円前後、土地は分割されるケースもあり、この場合の新築戸建で３５００万円前後が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は中規模一般住宅を中心とする在来の住宅地域に存しており、収益性よりも居住の快適性を重視する等の理由により収益還元法による価格は低く算出された。比準価格については、市場実態を反映した価格が算出された。対象地については収益性よりも取引市場の実態を重視した価格形成がなされるものと判断され、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、上記のように鑑定評価額を決定した。 (2) 各試算の結果、比準価格と収益価格が上記のとおり求められた。周辺地域は共同住宅も見られるが、戸建住宅が賃貸されることは稀で、快適性が重視される住宅地域が形成されていることから、近隣地域は自用目的の取引が中心となる。したがって、宅地需給の動向等を総合的に勘案して比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沢良宜駅東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと思われる。 (2)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。地価は、横ばいから若干の上昇傾向で推移していくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、円安による経済不安、まだまだ残る新型コロナの影響も懸念され不透明感が残る。 (2)景気は、緩やかに持ち直している状況のなかで、一部二極化の傾向はあるものの、茨木市の住宅市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で地域要因に格別の変動はなく、需要は比較的安定的である。 (2)最寄駅から徒歩圏内に位置し、区画整然とした住宅地域であることから、需要は比較的堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,474 円／平米 54万3,751 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,258 円／平米 51万6,589 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,586 円／平米 55万733 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,333 円／平米 52万143 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,643 円／平米 50万4,638 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,841 円／平米 54万4,964 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1116 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,671 円／平米 59万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,757 円／平米 62万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,576 円／平米 54万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,628 円／平米 51万4,506 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,958 円／平米 57万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,267 円／平米 55万2,985 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情