路線価 (2023) 大阪府茨木市松ヶ本町56-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市松ヶ本町５６番１
価格時点	2023 年
駅名	茨木駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億800万 円 (2051 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	7億800万 円 (2051 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万570 円／坪 1平米 34万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨木市及び高槻市、広域的には北摂一円で中高層共同住宅がみられる地域。需要者は中堅及び大手のマンション開発業者である。近年、駅徒歩圏における分譲マンションの販売が好調なことから、ディベロッパーによる素地取得の意欲は旺盛である。マンション用地は立地、規模、品等により様々であるため、取引の価格帯を一概に把握することは困難である。新築分譲マンションの価格はファミリータイプで５０００万円前後が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線のうち、茨木市及び隣接市に形成される利便性の高い地域である。需要者の中心は、分譲マンション用地の取得を目論むマンションデベロッパーが中心であり、まとまった規模の画地は稀少性があるため、取得意欲は旺盛である。新築分譲マンションの分譲単価は上昇傾向にあり、今後もこの傾向は続くものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は上記市場の特性を反映したものであるため、需要の動向次第で比準価格は左右される面がある。一方、開発法による価格は、分譲計画、開発期間など想定的要素を多分に含み、流動的ではあるが、市場参加者の投資採算性に立脚した価格である。そこで、各試算価格の特徴を考慮のうえ、前年度価格及び現下の市場動向をも検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 分譲マンション、賃貸マンション等が中心の住宅地域であり、需要者の中心がマンションデベロッパーであることを勘案すると、需要者が意識するのは、市場の動向を考慮して取引された比準価格と投資採算性を考慮した開発法による価格である。よって、両価格を関連づけ、前年標準地の価格を検討し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茨木駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	620.4 坪 (2051 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市松ヶ本町５６番１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	39 m
奥行き	51 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い中高層共同住宅地域として希少性が高く、マンション開発業者の引き合いが強い地域である。地域の状況に特段の変化はなく、今後もマンション等の立地を中心に推移するものと予測される。 (2)中高層の共同住宅が建ち並ぶ利便性の高い住宅地域であり、選好性は高い。また稀少性が高いため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 109万980円 1平米 33万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 109万980円 1平米 33万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)茨木市の人口・世帯数は微増傾向を維持した。取引件数は対前年同期比で減少。建築着工数の分譲は安定、持家・貸家は対前年同期比で減少が続いた。 (2)茨木市の不動産需要は比較的堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど無い状況である。
地域要因
(1)駅徒歩圏内のマンション用地に対するディベロッパーの需要は尚旺盛であり、用地不足となっている。 (2)分譲マンション用地の需要は逼迫しており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市松ヶ本町５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万308 円／平米 109万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	32万241 円／平米 105万8,717 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,034 円／平米 117万3,742 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市松ヶ本町５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,017 円／平米 86万2,922 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,017 円／平米 86万2,922 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,203 円／平米 116万7,689 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府茨木市松ヶ本町５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,737 円／平米 85万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,334 円／平米 86万7,276 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,739 円／平米 108万6,811 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市松ヶ本町５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万928 円／平米 125万9,348 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,841 円／平米 121万9,388 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,458 円／平米 123万7,958 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情