路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区上愛子字大針5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
価格時点	2023 年
駅名	陸前白沢駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	837万 円 (1060 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,117 円 1平米 7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	837万 円 (1060 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,117 円／坪 1平米 7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青葉区西部の旧宮城町郊外の農家集落地域一円及びその周辺の住宅散在地域を含む一帯。国道４８号及び４５７号、県道定義仙台線が東西にはしり、ＪＲ仙山線も並行する圏域であるが、公法上市街化調整区域のため需要者は農林業に従事する個人、または、市街地に立地困難な法人事業者等に限定される。需要者は限定され絶対数が少ないため、需要の中心となる価格は把握しがたく判然としないが、１０００㎡程度の更地で１０００万円程度までである。 (2) 同一需給圏は、仙台市青葉区の西部及び北西部の郊外の農家集落地域一円。需要者の中心は地縁を有する個人で、一部では都市部に住む農村居住希望者等も考えられる。農家集落であり、土地に対する需要は弱いなか、近年の良好な資金調達環境等を背景に、一部で取引が見られる状況である。需要の中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の更地で総額１，０００万円弱程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内における農家住宅地域で地域内にはアパート等の収益物件は見当たらない。全般的に自用目的の取引が大部分を占め、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。公法上の規制等のため取引が少ないことにより、同一需給圏を広域的に捉えたうえで、地域分析・市場分析等を慎重に行い、当該地域性を表すうえ、説得力があり市場の実勢を反映した実証的な比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域でアパート等の収益用住宅は建築できず、収益物件は特別な事情により戸建あるいは農家住宅が賃貸用としてわずかに供給される程度であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討した結果、求めた比準価格を一般の取引の指標として妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	陸前白沢駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	320.6 坪 (1060 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
標準地の範囲
東	110 m
西	130 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧宮城町西部、ＪＲ仙山線・国道４８号の南背後に位置する在来農家集落地域。
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ仙山線陸前白沢駅や国道４８号に比較的近いが、近隣地域は南西側の丘陵山林とその裾に広がる農地の中にある在来集落地域であり、需要を喚起する要因が特にみあたらず、当分の間は現状維持しつつ推移すると予測。 (2)ＪＲ仙山線「陸前白沢」駅に近い農家集落地域で、特段の変動要因はなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,117 円 1平米 7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,117 円 1平米 7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。 (2)各種住宅政策の効果等を背景として、住宅地の需要は堅調な傾向が続いている。
地域要因
(1)地縁・血縁による農業目的での住宅地需要ほか市街地に立地困難な事業の郊外立地を企図する宅地需要も稀で、地域変動要因も無く地価は横ばい基調。 (2)農家集落地域であり、新たな宅地需要はさほど見込めない地域であることから、地価は概ね横這いにて推移していくものと考えられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,246 円／平米 3万567 円／坪
推定価格 平米 坪	9,246 円／平米 3万567 円／坪
標準価格 平米 坪	7,923 円／平米 2万6,193 円／坪
査定価格 平米 坪	7,920 円／平米 2万6,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,830 円／平米 2万2,580 円／坪
推定価格 平米 坪	9,679 円／平米 3万1,999 円／坪
標準価格 平米 坪	8,189 円／平米 2万7,073 円／坪
査定価格 平米 坪	8,190 円／平米 2万7,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,335 円／平米 4万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,242 円／平米 4万3,778 円／坪
標準価格 平米 坪	7,882 円／平米 2万6,058 円／坪
査定価格 平米 坪	7,880 円／平米 2万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万804 円／平米 3万5,718 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,117 円／平米 3万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	7,720 円／平米 2万5,522 円／坪
査定価格 平米 坪	7,720 円／平米 2万5,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市青葉区上愛子字大針５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万801 円／平米 3万5,708 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,269 円／平米 4万561 円／坪
標準価格 平米 坪	7,825 円／平米 2万5,869 円／坪
査定価格 平米 坪	7,830 円／平米 2万5,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情