路線価 (2023) 大阪府茨木市双葉町381-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市双葉町３８１番４
価格時点	2023 年
駅名	茨木市駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万9,228 円 1平米 63万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万9,228 円／坪 1平米 63万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大阪府北部の高度利用が期待される商業地域。需要者の中心は収益物件の投資家・商業事業者・不動産開発業者等であるが、立地条件に優れることからマンション用地としての需要も強くマンション分譲業者も需要者になっており需給動向は概ね堅調である。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の高槻市、茨木市及び北摂地区を中心とする商業地域である。需要者の中心は、上記圏域で商業経営、賃貸経営を行う事業者、投資家、不動産業者等が主である。駅前の繁華性の高い商業地域であり、取引は限定的であるものの、商業地としての希少性も高く、事業用物件に対する需要は強い。なお、需要の価格帯は土地の規模等により大きく異なり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は地域格差は大きいものの類似の商業地の事例から試算しており信頼性が高い。一方、収益価格も駅前商業地としての高度利用を前提とした収益性に基づいて試算されており信頼性が高い。よって市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算の結果、比準価格と収益価格が上記のとおり求められた。比準価格は、類似地域内の取引事例により求められた実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、賃料水準には保守的傾向があるため、やや低位に求められた。よって、宅地需給、不動産市場の動向等を総合的に勘案して比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茨木市駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル、銀行等が並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市双葉町３８１番４
標準地の範囲
東	25 m
西	0 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	25 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い中層の店舗、事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域であり、現在の商業地域としての特性を維持しつつ、共同住宅用地としての需要も高いため地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、中層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。地価は、底堅い需要により上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万8,326 円 1平米 67万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 221万5,020円 1平米 67万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)茨木市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベッドタウンとして茨木市の不動産市況は概ね安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。 (2)景気は、緩やかに持ち直しており、茨木市の不動産市場は底堅く、商業地の需給状況は堅調に推移している。
地域要因
(1)駅前商業地域の土地需要は堅調であり、収益物件・共同住宅用地としての需要も根強く、地価は上昇傾向で推移した。 (2)阪急茨木市駅前の商業地域であり、立地条件も良好で、希少性から需要は堅調な状況にあり、地価も上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市双葉町３８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,246 円／平米 135万9,579 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,228 円／平米 145万2,088 円／坪
標準価格 平米 坪	66万493 円／平米 218万3,590 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府茨木市双葉町３８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,254 円／平米 140万5,890 円／坪
推定価格 平米 坪	46万920 円／平米 152万3,802 円／坪
標準価格 平米 坪	66万4,150 円／平米 219万5,680 円／坪
査定価格 平米 坪	66万4,000 円／平米 219万5,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府茨木市双葉町３８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,281 円／平米 119万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,410 円／平米 114万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	67万39 円／平米 221万5,149 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府茨木市双葉町３８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,262 円／平米 148万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,601 円／平米 143万6,791 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,362 円／平米 229万8,867 円／坪
査定価格 平米 坪	69万5,000 円／平米 229万7,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情