路線価 (2023) 大阪府茨木市沢良宜西1-50-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市沢良宜西１丁目５０番２外
価格時点	2023 年
駅名	南茨木駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億7,800万 円 (1938 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億7,400万 円 (1938 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大阪府北部の路線商業地域。需要者の中心は沿道サービス施設等の事業者、収益物件の投資家等であるが駅に近いためマンション開発業者の需要も強く、需給動向は概ね堅調である。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、北摂地域の商業地域を中心とし、その周辺地域を含む。需要者の属性は、店舗、事業所等の利用を目的とする事業者やマンション建設を目的とする不動産業者等が中心である。幹線道路沿いの土地需要は潜在的に高く、地価は上昇傾向で推移している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で２５０～４００百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益物件としての取引が少なく、現状では高度利用が標準的でない路線商業地域のため収益価格はやや低位に試算された。よって市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域的な特性が類似する北摂地域に所在する商業地域の取引事例を中心に採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、収益価格は周辺地域における店舗等の賃料水準が、やや保守的に推移しているため、低位に試算されたと判断されるが考量すべき価格である。以上より、規範性が相対的に高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南茨木駅南東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	586.2 坪 (1938 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほか共同住宅も混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市沢良宜西１丁目５０番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	150 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６０ｍ　府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗のほか共同住宅も混在する路線商業地域で、駅に近いため将来は共同住宅が増加していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)店舗のほか共同住宅も混在する路線商業地域として特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏の幹線道路沿いの土地需要は潜在的に高く、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万7,894 円 1平米 19万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)茨木市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベッドタウンとして茨木市の不動産市況は概ね安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。 (2)市の令和４年の人口は、増加傾向が継続し、高齢化率はやや上昇傾向にある。路線商業地、駅前商業地については、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)駅に比較的近い路線商業地域の土地需要は堅調であり、マンション用地需要もあって地価は上昇傾向で推移した。 (2)南茨木駅徒歩圏に所在する幹線道路沿いの路線商業地域である。土地需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市沢良宜西１丁目５０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,033 円／平米 62万4,943 円／坪
推定価格 平米 坪	19万169 円／平米 62万8,699 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,941 円／平米 73万7,043 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府茨木市沢良宜西１丁目５０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万816 円／平米 73万18 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,029 円／平米 73万7,334 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,297 円／平米 64万5,652 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府茨木市沢良宜西１丁目５０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,459 円／平米 83万4,629 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,469 円／平米 83万7,969 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,306 円／平米 69万1,966 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府茨木市沢良宜西１丁目５０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,200 円／平米 80万713 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,848 円／平米 81万6,079 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,838 円／平米 67万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情