路線価 (2023) 大阪府茨木市駅前1-304-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市駅前１丁目３０４番６
価格時点	2023 年
駅名	茨木駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	7,880万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	7,880万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万3,220 円／坪 1平米 37万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨木市及び高槻市のＪＲ東海道本線・阪急京都線の各駅前を中心としてその周辺に広がる商業地。需要者は地元事業者のほか、物件によってはディベロッパー、投資家などの参入が見られる。近年、駐車スペースが確保できる郊外の幹線道路沿いには大型店舗が進出し、在来からの商業地においては、店舗経営を目的とした需要は概して弱い。取引は自用物件・マンション用地・収益物件と多様となっており、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (2) 同一需給圏は、茨木市、高槻市をはじめとした北摂エリアの各駅前を中心としてその周辺に広がる商業地一円と判断した。需要者は、地元事業者のほか、デベロッパー、投資家などの参入が考えられる。近年、大規模店は駐車スペースが確保できる郊外の幹線沿道等に進出し、在来からの商業地においては、店舗経営を目的とした需要は概して弱いが、希少性から一定の需要は認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は上記市場の特性を反映したものであるため、様々な利用目的に対する需要の動向で比準価格は左右される面がある。一方、店舗、事務所の賃貸市場は借り手市場にあるため、収益価格はやや低位に試算された。標準地は資産保有を目的とした需要が見込まれる画地規模でもある。よって、比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地等広域の価格動向をも検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、茨木市の普通商業地域であるため、比準価格は広い範囲の商業地の事例を採用して求めた。近隣地域内では、商業事業者向けの賃貸市場が形成されている。収益価格には一定の有用性が認められるが、将来にわたって安定的な純収益を適正に把握しがたいところがある。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茨木駅東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する普通商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市駅前１丁目３０４番６
標準地の範囲
東	25 m
西	100 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	大学移転に伴う周辺の道路整備によりやや発展的に推移している。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗のほか一般住宅等も混在する比較的駅に近い普通商業地域であり、多様性のある地域であるため、地価については上昇傾向で推移していくものと思料する。 (2)当該地域は、店舗のほか一般住宅等も混在する普通商業地域であり、マンション需要も見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万2,728 円 1平米 38万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)繁華性の高い市内中心商業地の店舗マンション用地の需要は根強い。利便性の高い商業地の地価賃料は安定的に推移。コロナ禍の影響は少ない。 (2)市中心部の商業地は堅調なマンション市場等の需要に支えられている。低層階を中心に店舗賃料水準は概ね横ばいを維持している。
地域要因
(1)駅近接の一般住宅等も混在する近隣商業地域であるため、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅に近く、マンション適地を含む地域に在るので、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市駅前１丁目３０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,899 円／平米 87万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,325 円／平米 87万552 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,790 円／平米 130万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市駅前１丁目３０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,276 円／平米 91万9,980 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,458 円／平米 91万7,276 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,936 円／平米 131万2,270 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市駅前１丁目３０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,425 円／平米 79万1,539 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,580 円／平米 79万8,663 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,427 円／平米 118万4,960 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府茨木市駅前１丁目３０４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,311 円／平米 95万3,156 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,747 円／平米 104万554 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,005 円／平米 133万2,335 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情