路線価 (2023) 大阪府茨木市藤の里1-182-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市藤の里１丁目１８２番１
価格時点	2023 年
駅名	茨木駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	13億9,000万 円 (9717 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	13億9,000万 円 (9717 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね大阪府内陸部、北摂地域等の流通業務地域。需要者は、物流事業者や倉庫等の利用を目的とした法人又は投資事業者が中心である。今後の世界情勢の影響が懸念されるものの、回復傾向にある不動産市況や資金調達環境の改善等を背景に、需給は回復傾向が持続しており、主要幹線道路沿いでアクセス利便性が高いことから、地価は上昇基調で推移している。市場の中心価格帯は、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。 (2) 同一需給圏は、大阪府内陸部、北摂エリア等の流通業務地域。需要者の中心は、物流業務用地等を求める地元企業や全国規模の物流企業等。当該地域は高速道路ＩＣに近く、主要幹線道路に接面するため、系統・連続性に優れており、高い視認性とアクセス利便性を有している。近年のインターネット取引等の普及による物流拠点への用地需要を反映し、需要は堅調である。市場の中心価格帯については、取引される価格帯にばらつきがあり、見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最有効使用の倉庫を想定し収益価格を求めたが、貸倉庫の賃料水準等については個別性が強いことから、比準価格に比して相対的信頼性はやや劣る。よって、本件においては、概ね規範性の高い事例を多数収集し得たので、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算の結果、比準価格と収益価格が上記の通り求められた。比準価格は、茨木市及び周辺都市の類似性が認められる工業地の取引事例より求められ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収益価格は収益性を反映した規範性の高い価格であるが、賃料の保守的傾向を反映し、低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに前年度価格からの変動要因の検討並びに市場の動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茨木駅北西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	2939.2 坪 (9717 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに流通業務施設が立地する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市藤の里１丁目１８２番１
標準地の範囲
東	0 m
西	250 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	物流倉庫地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	80 m
面積	9600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに流通業務施設が立地する地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される。今後については、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (2)当該地域は、国道沿いに流通業務施設が立地する地域で、物流倉庫地として良好な立地条件にあり、今後も現状を維持していくものと思われる。物流倉庫地の需要は強く、地価は上昇基調で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)茨木市の市況は政府の経済対策の影響もあり緩やかな回復基調が持続。先行きについては世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。 (2)茨木市の人口はやや上昇、高齢化率は大阪府全体より若干低く、取引件数はやや減少傾向。各種経済政策等により景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)国道沿いの流通業務地であり、物流施設の需要は増大していることから一般的要因の影響を受け、市況の回復と共に、地価は上昇基調で推移している。 (2)幹線道路沿いの流通業務地で、物流施設用地としての需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市藤の里１丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,270 円／平米 43万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,552 円／平米 44万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,512 円／平米 49万981 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	912 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府茨木市藤の里１丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,943 円／平米 36万166 円／坪
推定価格 平米 坪	11万904 円／平米 36万6,649 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,870 円／平米 49万5,470 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	901 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府茨木市藤の里１丁目１８２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万3,145 円／平米 27万4,877 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,572 円／平米 30万6,043 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,261 円／平米 50万69 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市藤の里１丁目１８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,519 円／平米 60万102 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,057 円／平米 61万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,899 円／平米 48万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情