路線価 (2023) 大阪府八尾市宮町3-1-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市宮町３丁目１番２４
価格時点	2023 年
駅名	久宝寺口駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、八尾市及び隣接市の中小規模住宅地域と判定する。典型的な需要者は、大阪都心部へ通勤するサラリーマン層を含め、八尾市及び隣接市に生活圏を有する中堅所得者層と把握する。駅からやや遠い地域であり、需要は膠着状態である。画地規模１００㎡程度の新築戸建物件で、総額３０００万円強が取引の中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は八尾市北西部を中心とする近鉄大阪線沿線の住宅地域。需要者としては八尾市及び隣接市等の１次、２次取得者が中心である。駅接近性や住環境がやや見劣りするが、街路条件は良好で需要は概ね安定している。土地は４０坪程度で１，５００万円程度、新築の小規模戸建住宅は３，０００万円前後の物件が需要の中心となるものと判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、賃貸市場も総じて未成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	久宝寺口駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、工場等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市宮町３丁目１番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中長期的には、周辺に残る工場の住宅地転用が見込まれるが、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。駅からやや遠い地域であり、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模の一般住宅を中心に工場等も混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予想される。地価水準は需給動向より、概ね横ばいで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八尾市内の住宅地市況において、新型コロナ禍の影響はほぼ収束していると見られるが、物価高等の不安定要素がある。 (2)コロナ禍の影響は限定的で、経済活動が徐々に再開するのに伴い、地価の上昇基調に戻した地域も増加しつつある。
地域要因
(1)近年において大きな要因変動は見られない。 (2)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7399 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市宮町３丁目１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,834 円／平米 48万8,739 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,834 円／平米 48万8,739 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,315 円／平米 38万1,231 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7399 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市宮町３丁目１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,398 円／平米 46万850 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,037 円／平米 44万3,126 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,997 円／平米 39万6,710 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7399 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市宮町３丁目１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,420 円／平米 34万1,907 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,995 円／平米 42万3,151 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,304 円／平米 36万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7399 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市宮町３丁目１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,029 円／平米 60万1,788 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,857 円／平米 48万2,203 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,154 円／平米 38万7,311 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情