路線価 (2023) 大阪府八尾市栄町2-109 坪・平米
2023
路 線 価
大阪府 八尾市
大阪府八尾市栄町2丁目109番
(八尾)
- 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
- 八尾駅 から 720m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
36万3,660 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
大阪府
八尾市大阪府八尾市栄町2丁目109番
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 八尾駅 から 720m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 36万3,660 円 |
1平米当たり | 1平米 11万 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月12日
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調査実施日 | 2022年12月12日
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鑑定評価額 総額 |
1,430万 円
(103 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 45万9,534 円
1平米 13万9,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月11日
|
調査実施日 | 2022年12月14日
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鑑定評価額 総額 |
1,430万 円
(103 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 45万9,534 円/坪
1平米 13万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は八尾市略中央から西部を中心とするJR関西本線、近鉄大阪線沿線の住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、八尾市内の居住者が中心である。駅徒歩圏内に所在し、利便性等が概ね良好で需要は安定している。土地は規模にも左右されるが1,400万円から2,000万円程度、新築の小規模戸建住宅は3000万円前後の物件が需要の中心となるものと判断する。 (2) 同一需給圏は、八尾市及び周辺市で、JR関西本線、近鉄大阪線を中心とする住宅地域である。主たる市場参加者は、圏内に居住する一次所得者で、八尾市居住者がほとんどであり、圏外からの転入は少ない。JR八尾駅と近鉄八尾駅の間に位置し、JR八尾駅徒歩圏に当り、街路、街区が整備され、画地規模も概ね揃っており、居住環境は良好である。取引の中心は、土地100㎡程度で1500万円前後、新築戸建住宅であれば3000万円前後である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、賃貸市場も総じて未成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 対象標準地は、小規模画地であり、建築基準法や建築コストによる制約から、賃貸共同住宅の建築は困難である。また、近隣地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 八尾駅北方
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距離 | 720 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
31.2 坪
(103 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
|
現況 | 住宅
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構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 5.7 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
八尾市大阪府八尾市栄町2丁目109番
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標準地の範囲 | |
東 | 90 m
|
西 | 25 m
|
南 | 80 m
|
北 | 80 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 8 m
|
奥行き | 13 m
|
面積 | 100 m2
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形状 | ほぼ長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
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街路 | 基準方位北、 5.7m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)中小規模住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると予想される。地価水準は需給動向より小幅な上昇基調で推移していくと予測する。 (2)近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 45万9,534 円
1平米 13万9,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 45万9,534 円
1平米 13万9,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円 |
前年から次年への変動率 0.7 % | |
2022年 |
1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円 |
前年から次年への変動率 0.7 % | |
2019年 |
1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)コロナ禍の影響は限定的で、経済活動が徐々に再開するのに伴い、地価の上昇基調に戻した地域も増加しつつある。 (2)八尾市は人口が微減し、世帯数が微増している。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影響は限定的で、住宅地価格は上昇基調に転じた。 |
|
地域要因 | |
(1)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 (2)JR八尾駅徒歩10分圏の一般住宅地域であり、需給に大きな変動は見られない。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
6574 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 八尾市 |
地域 | 大阪府八尾市栄町2丁目109番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
15万5,143 円/平米
51万2,903 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
12万2,886 円/平米
40万6,261 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万2,725 円/平米
47万1,849 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万3,000 円/平米
47万2,758 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 西 |
側道幅員1 | 3.4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
6574 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 八尾市 |
地域 | 大阪府八尾市栄町2丁目109番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
14万8,148 円/平米
48万9,777 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
14万5,679 円/平米
48万1,615 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万8,874 円/平米
45万9,117 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万9,000 円/平米
45万9,534 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 5.7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
6574 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 八尾市 |
地域 | 大阪府八尾市栄町2丁目109番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
13万3,511 円/平米
44万1,387 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
13万4,179 円/平米
44万3,596 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万7,478 円/平米
45万4,502 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万7,000 円/平米
45万2,922 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 4.7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
7399 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 八尾市 |
地域 | 大阪府八尾市栄町2丁目109番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
15万2,975 円/平米
50万5,735 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
15万2,066 円/平米
50万2,730 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万802 円/平米
46万5,491 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万1,000 円/平米
46万6,146 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 240 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
7399 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 八尾市 |
地域 | 大阪府八尾市栄町2丁目109番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
11万6,009 円/平米
38万3,526 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
11万2,630 円/平米
37万2,355 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万8,027 円/平米
45万6,317 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万8,000 円/平米
45万6,228 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 4.4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |