土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 大阪府八尾市久宝園3-123 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 八尾市
大阪府八尾市久宝園3丁目123番 (八尾)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 弥刀駅 から 630m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
42万9,780
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 八尾市大阪府八尾市久宝園3丁目123番
価格時点 2023
駅名 弥刀駅 から 630m
路線価
1坪当たり 1坪 42万9,780
1平米当たり 1平米 13万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
5,150万
(310 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
5,150万
(310 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 54万8,796 円/坪
1平米 16万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄大阪線を中心に、JR関西本線沿線を含む八尾市及び東大阪市に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は、八尾市及び東大阪市に居住する富裕層と考えられる。当地域は画地規模が比較的大きい住宅地域であり、総額が大きいため市場滞留期間が長くなる傾向があるが、人気の高い住宅地域であることから、需要は安定的に推移している。土地90坪程度で総額5000万円程度が取引の中心と判断される。

(2) 同一需給圏は近鉄大阪線、JR関西本線沿線を中心とした八尾市及び周辺市に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は八尾市及び周辺市を生活圏とする需要者層である。当地域は画地規模が比較的大きい住宅地域であり取引総額が嵩むものの、区画整然とした良好な住環境を背景に、比較的選好性が高いことから需給動向は安定的に推移している。需要の中心価格帯は画地規模にばらつきがあり、一概に把握することは困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。八尾市内において人気の高い住宅地であり、居住の快適性を重視した自用の居住目的での取引が中心である。共同住宅の賃貸住宅は見られないため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場の実情を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(2) 標準地の周辺は小規模な戸建住宅が多く、賃貸マンション、アパート等収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどなく、自用目的の住宅取引がほとんどである。そのため賃貸市場が成熟しておらず収益価格を断念した。本件においては、居住の快適性等を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 弥刀駅南東方
距離 630 m
土地の状態
土地面積 93.8 坪 (310 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八尾市大阪府八尾市久宝園3丁目123番
標準地の範囲
100 m
西 30 m
100 m
80 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 20 m
面積 300 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位:北4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状を維持すると思料する。当地域は画地規模が大きく、取引総額が嵩むものの、良好な住環境を背景に地価は安定的に推移すると予測する。

(2)当地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持すると思料する。地価は良好な住環境を背景に安定的に推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)八尾市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向である。生産年齢人口は減少、老年人口は横ばい傾向にある。

(2)八尾市の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。

地域要因
(1)最寄駅への接近性及び良好な住環境を背景に地価は安定的に推移している。

(2)駅徒歩圏に所在する利便性の高い住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められないことから、地価は安定的に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 7399
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 八尾市
地域 大阪府八尾市久宝園3丁目123番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万7,696 円/平米
52万1,343 円/坪
推定価格 平米
15万1,081 円/平米
49万9,474 円/坪
標準価格 平米
14万9,585 円/平米
49万4,528 円/坪
査定価格 平米
15万1,000 円/平米
49万9,206 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 6461
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府八尾市久宝園3丁目123番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万1,924 円/平米
43万6,141 円/坪
推定価格 平米
15万4,126 円/平米
50万9,541 円/坪
標準価格 平米
15万1,401 円/平米
50万532 円/坪
査定価格 平米
15万3,000 円/平米
50万5,818 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 北西
側道幅員1 3 m
側道方位2 北東
側道幅員2 5.9 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 6072
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府八尾市久宝園3丁目123番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万256 円/平米
59万5,926 円/坪
推定価格 平米
18万9,743 円/平米
62万7,290 円/坪
標準価格 平米
18万2,445 円/平米
60万3,163 円/坪
査定価格 平米
18万4,000 円/平米
60万8,304 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 9253
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 東大阪市
地域 大阪府八尾市久宝園3丁目123番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万68 円/平米
56万2,245 円/坪
推定価格 平米
16万5,115 円/平米
54万5,870 円/坪
標準価格 平米
16万9,002 円/平米
55万8,721 円/坪
査定価格 平米
17万1,000 円/平米
56万5,326 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 7399
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 八尾市
地域 大阪府八尾市久宝園3丁目123番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
14万7,834 円/平米
48万8,739 円/坪
推定価格 平米
14万7,834 円/平米
48万8,739 円/坪
標準価格 平米
16万7,233 円/平米
55万2,872 円/坪
査定価格 平米
16万9,000 円/平米
55万8,714 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 184
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加